◼ ‘K-관광 열풍’에  변화하는 상권·부동산 지도 

서울 메가시티가 프랑스 파리, 일본 도쿄, 홍콩 등 세계적인 관광 대도시들과 어깨를 나란히 하며 사상 첫 ‘연간 외국인 관광객 2,000만 명 시대’를 맞이했다. 대중교통 인프라의 고도화와 철저한 치안 안전성, 여기에 케이팝(K-POP)과 K-콘텐츠를 향한 글로벌 호감도가 결합된 결과로 분석된다.

이 거대한 ‘K-관광 열풍’은 문화적 현상을 넘어 서울 상권 지도에 전례 없는 대지각변동을 일으키고 있다. 부동산 자산가들과 자산운용업계의 투자 나침반도 이미 ‘직장인 동선’에서 ‘외국인 관광 동선’으로 빠르게 움직이는 모양새다.

◼ 세계적인 관광도시 상위권 진입… 서울 연 방한관광객 2000만 명 시대 

서울의 위상 변화는 객관적인 글로벌 지표로도 증명된다. 서울은 미국 CNN과 글로벌 시장조사기관 유로모니터 인터내셔널(Euromonitor International)이 선정하는 ‘세계 100대 도시 매력적인 여행지 TOP 10’에 사상 처음으로 이름을 올렸다.

과거 방한 외국인 규모가 1,500만 명 선에 머물렀던 것과 달리, 최근 거시경제 차트를 보면 원·달러 환율이 1500원을 넘는 고환율이 강력한 가격 경쟁력 날개를 달아주었다. 이에 힘입어 올해 3월(2,045,992명)과 4월(2,027,860명) 두 달 연속 월간 외래객 200만 명 돌파라는 역대급 활황을 보이며 연간 2,000만 명 체급의 초강력 메가시티로 우뚝 선 것이다. 이처럼 전 세계에서 몇 안 되는 초우량 관광 강국으로 거듭나면서 서울 상업용 부동산 시장의 몸값도 고공행진중이다.

<출처 : 부동산원>

◼ 임대료·수익률 1등 상권의 공통점… “내외부수요 관광객”

부동산원 상업용부동산 임대시장동향 2026년 1분기 자료의 서울 지역 소규모 상권 임대료 순위와 투자 수익률 상위지역을 꼼꼼히 뜯어보면 흥미로운 공통점이 발견된다. 서울에서 가장 비싸고 돈을 잘 버는 탑티어 상권들은 이제 예외 없이 ‘내외국인 관광객을 한데 끌어모으는 인기 상권이자 관광지’라는 공식이다.

<출처 : 부동산원>

과거에는 지하철역 가깝고 대기업 직장인들이 출퇴근하는 ‘오피스 배후 수요’가 최고 상권의 척도였다. 하지만 현재 전국 소규모 상가 임대료 현황을 보면, 외국인 선호 방문지 1위(19.1%)인 명동이 1㎡당 임대료 147.6천 원으로 강남대로(84.7천 원)나 테헤란로(72.9천 원) 같은 정통 오피스 상권을 압도적인 격차로 따돌리고 1위를 지키고 있다.

새롭게 떠오르는 성수동(뚝섬) 역시 마찬가지다. 외국인 선호도가 1년 새 3.4%p 폭발적으로 급증하며 2위(7.2%)로 올라서자마자, 올해 2분기 상업용 부동산 투자수익률 데이터에서 뚝섬 상권이 소규모 상가(3.12%)와 중대형 상가(3.78%) 부문 모두 서울 전체 1위를 석권했다.

트렌디한 맛집과 팝업스토어로 소문나 외국인 관광객들의 ‘인증샷 성지’가 되는 순간, 요일과 시간을 불문하고 사람들이 365일 쏟아져 들어오며 자연스레 임대료 상승과 자산가치 상승으로 이어지는 선순환 구조가 완성된 셈이다.

<출처 : 부동산원>

◼ 내수 수요만으론 감당 불가… 서울 상권 몸값의 한계 넘다

전문가들은 이 같은 현상에 대해 “내수 수요만으로는 이제 지나치게 높아진 서울 상권의 몸값을 감당하기 어려운 임계점에 도달했기 때문”이라고 냉정하게 진단한다.

경기 침체와 고물가로 국내 소비 기여도가 주춤한 상황에서, 주 5일 직장인들의 점심·저녁 매출에만 목매는 ‘내수 전용 상권’은 주말 공실과 야간 공동화 현상이라는 치명적인 벽에 부딪힐 수밖에 없다. 반면, 고환율 속에서도 강력한 글로벌 구매력을 갖추고 한국을 찾는 외국인 관광객들은 평일과 주말의 경계를 지워버린다. 이들이 주변 F&B(식도락) 매장을 꽉 채우고 로드숍 쇼핑(선호도 58.2%)에 지갑을 열면서 상권 전체의 낙수효과를 견인하고 있는 것이다.

나아가 도심 빌딩 매매 시장에서도 변화가 거세다. 개별 여행객(FIT, 75.5%)들의 압도적인 증가세에 맞춰 도심 내 공실 오피스나 노후 건물을 매입해 소형호텔이나 호스텔로 리모델링하는 ‘중소형 빌딩 밸류업(Value-add)’ 투자가 상업용 부동산 시장의 유일한 돌파구로 꼽힌다. 실제로 전국 관광숙박 사업체는 5년 연속 우상향해 2,731개에 달하며, 그중 호스텔업은 2019년 728개에서 현재 1,180개로 무려 62% 급증했다.

<출처 : 한국관광데이터랩>

◼ 오피스·주거 수요 뛰어넘는 ‘관광객 흡입력’이 곧 건물 몸값

결국 이제 서울의 상업용 부동산 투자는 단순히 배후 인구수나 직장인 동선만 체크하는 평면적 분석에서 벗어나야 한다. 국내외 관광객이 찾아올 만한 매력적인 콘텐츠와 인프라, 즉 ‘관광지로서의 확장성’을 품었느냐가 투자의 성패를 가른다.

부동산 자산운용사 관계자는 “프랑스 파리나 일본 도쿄처럼 서울 역시 전 세계 자본이 모이는 관광 거점 대도시가 되었다”라며 “오피스와 주거 수요를 뛰어넘어, 외국인 관광객 수요까지 스펀지처럼 흡입해야만 제대로 된 상권으로 대접받고 몸값을 높일 수 있는 ‘글로벌 관광 상권’ 중심의 시대가 열렸다”고 강조했다.