집 여러 채로 자산 불리던 시대, 저무나? 

주택 규제 강화에 상업용 부동산 관심 확대…2분기 시장지표 개선되고 빌딩 거래 증가

주택을 여러 채 매입해 자산을 늘리는 전략이 예전만큼 쉽지 않아졌다. 다주택자에 대한 세 부담과 대출 규제가 강화되면서 추가 주택 매입에 따르는 부담과 제약이 커졌기 때문이다. 그래서인지 자금여력이 있는 자산가들 사이에서 주택 중심의 자산 운용에서 벗어나 새로운 투자처를 찾는 움직임이 감지되고 있다.

관심이 향하는 곳 중 하나가  바로 상업용 부동산이다. 주택과 다른 세금과 금융 체계가 적용되는 데다 임대수익을 통해 현금흐름을 확보할 수 있고, 건물 자체의 가치와 활용 가능성까지 함께 챙길 수 있어서다.

특히 최근에는 주택 규제의 반사이익을 넘어 상업용 부동산 시장 자체가 호조를 보이고 있다는 점이 주목된다. 2026년 2분기 주요 지역의 공실률이 낮아지고 투자수익률이 개선된 데 이어 실제 빌딩 거래도 증가하고 있다.

2분기 들어 뚜렷해진 상업용 부동산 회복세

한국부동산원의 2026년 2분기 상업용부동산 임대동향조사를 보면 주요 상권과 업무지역을 중심으로 공실률 개선이 뚜렷하게 나타났다.

일부 지역에서는 임차인 이동과 신규 입점 등의 영향으로 공실률이 소폭 상승했지만, 주요 지역의 공실률은 전반적으로 낮아졌다. 서울 뚝섬의 중대형 상가 공실률은 3.4%에서 1.3%로, 충무로는 11.2%에서 3.0%로, 공덕역은 5.8%에서 3.7%로 하락했다. 오피스 역시 공덕역이 2.6%에서 1.4%, 종로가 2.8%에서 2.2%, 목동이 3.0%에서 2.3%로 낮아졌다.

특히 충무로처럼 공실률이 두 자릿수였던 지역에서 한 분기 만에 3% 수준까지 떨어진 것은 그만큼 탄탄한 임대수요를 갖췄음을 보여주는 대목이다.

자산가치와 임대수익을 종합한 투자수익률도 상승세를 기록중이다. 서울 중대형 상가 투자수익률은 2026년 1분기 1.63%에서 2분기 1.87%로 높아졌고, 서울 오피스 투자수익률은 2.77%를 기록했다. 공실률 개선과 투자수익률 상승이 함께 나타나면서 상업용 부동산 시장의 회복세가 지표로 확인되고 있다.

현장에서도 빌딩 거래 증가

통계뿐 아니라 실제 거래 현장에서도 변화가 나타나고 있다.

리맥스코리아 가맹사들의 상업용 부동산 거래가 2분기 들어 증가했으며, 특히 빌딩 매매 거래가 늘었다. 시장의 회복세가 통계에 그치지 않고 실제 거래로 이어지고 있다는 의미다.

주택 추가 매입에 대한 부담이 커지는 상황에서 임대수익을 확보하면서 자산을 운용할 수 있는 빌딩에 대한 관심도 높아지고 있다. 특히 빌딩은 임대수익뿐 아니라 토지와 건물의 가치, 향후 활용 가능성까지 함께 볼 수 있다는 점에서 투자자들의 관심을 받고 있다.

꼬마빌딩부터 공장·물류·호텔까지

상업용 부동산에 대한 관심은 꼬마빌딩에만 머물지 않는다. 공장과 물류시설, 호텔 등으로 투자 대상도 넓어지고 있다.

꼬마빌딩은 상대적으로 개인 투자자가 접근하기 쉬운 자산으로, 임대수익을 확보하면서 직접 사옥이나 업무공간으로 활용하거나 리모델링을 통해 건물의 활용도를 높일 수 있다.

공장과 물류시설은 산업 및 기업의 공간 수요, 호텔과 상업시설은 관광객 증가와 상권 회복 등 자산별 수요에 따라 관심이 이어지고 있다. 상업용 부동산도 자산 유형과 입지에 따라 서로 다른 기회가 만들어지고 있는 셈이다.

시장이 살아날수록 선별이 중요

주택 규제가 강화됐다고 해서 투자자금이 모두 상업용 부동산으로 이동한다고 단정할 수는 없다. 금리와 경기, 자산가격, 임대수요 등 다양한 요인이 투자 결정에 영향을 미치기 때문이다.

다만 주택 추가 매입의 부담이 커지는 가운데 상업용 부동산에 대한 관심이 높아지고, 2분기 들어 시장지표와 실제 거래가 함께 개선되고 있다는 점은 분명한 변화다.

특히 빌딩은 같은 지역이라도 토지 형태와 용도지역, 건물 상태, 임차인 구성, 임대료, 주차시설 등에 따라 가치가 크게 달라진다. 따라서 시장이 호조를 보이는 시기일수록 단순히 시장 분위기를 따라가기보다 실제 임대수요가 있는 입지와 경쟁력 있는 자산을 선별하는 것이 중요하다.

주택을 여러 채 사서 자산을 늘리던 방식에 변화가 생기면서 상업용 부동산이 새로운 투자 대안으로 떠오르고 있다. 공실 감소, 투자수익률 개선, 빌딩 거래 증가가 함께 나타나는 지금, 상업용 부동산 시장의 회복세가 어디까지 이어질지 관심이 모아진다.