“건물 샀다고 끝이 아니다… 세 놓고 관리하다 지치는 건물주들”

건물은 사 놓는다고 관리가 끝나는 자산이 아니다. 임차인을 구하고 계약을 관리하는 일부터 월세 수납, 시설 점검, 각종 민원 대응까지 건물주가 챙겨야 할 일이 한두 가지가 아니다 . 특히 건물의 규모가 커지고 임차인이 많아질수록 관리에 들어가는 시간과 수고도 커진다.

잘 관리된 건물은 임차인이 안정적으로 머무를 수 있는 환경을 갖추고 임대 운영의 효율성을 높이는 데에도 도움이 된다. 시설을 제때 정비하고 임차인과의 계약 관계를 꼼꼼하게 관리하면서 공실을 줄여나가면 임대 수익은 물론 자산 가치를 유지하는 데에도 도움이 된다. 문제는 이 모든 일을 건물주가 직접 챙기기가 쉽지 않다는 데 있다.

PM(Property Management)은 이러한 건물주의 관리 부담을 덜어주는 서비스다. 과거에는 대형 오피스와 기업 사옥을 중심으로 활용됐지만, 최근에는 꼬마빌딩과 중형 건물로 수요가 확대되면서 시설 관리와 임대관리, 공실관리 등을 통합적으로 맡아주는 서비스도 등장하고 있다.

소규모 빌딩부터 대기업 사옥까지… 건물 관리의 부담 커져

소규모 건물주들이 가장 어려움을 느끼는 부분은 건물을 보유한 이후 시작되는 일상적인 관리다. 임차인을 구하고 계약을 체결하는 것으로 끝나지 않는다. 월세가 제대로 들어오는지 확인하고, 누수나 냉난방 문제 같은 시설 관련 민원에도 대응해야 한다. 공실이 발생하면 새로운 임차인을 찾고 임대료 수준도 다시 검토해야 한다.

건물주가 직접 관리하는 경우에는 이런 업무가 일상적인 부담으로 이어질 수 있다. 임차인마다 계약 만기가 다르고 입퇴거가 반복되면 일정 관리가 복잡해지며, 시설 문제가 발생할 때마다 직접 현장을 확인해야 하는 경우도 있다. 임대차 관련 법률과 세무, 계약 절차까지 챙겨야 한다면 관리에 필요한 시간과 전문성은 더욱 커진다.

중형 빌딩은 관리해야 할 범위가 한층 넓어진다. 임차인이 많아질수록 계약과 수납, 시설 관리, 민원 대응 등을 개별적으로 처리하기보다 일정한 기준과 절차에 따라 체계적으로 관리할 필요가 커진다. 공실이 발생했을 때는 적정 임대료를 판단하고 새로운 임차인을 유치하는 일까지 이어진다. 건물주 한 사람이 모든 업무를 직접 관리하기에는 업무량과 전문성 측면에서 부담이 커질 수 있다.

대형 오피스와 기업 사옥은 관리 영역 자체가 더욱 전문화된다. 시설 유지·보수는 물론 보안과 미화, 에너지 관리, 주차, 입주자 편의 등 다양한 분야를 유기적으로 운영해야 한다. 특히 업무 환경에 대한 관심이 높아지면서 쾌적하고 안전한 근무 환경을 유지하는 것도 중요한 관리 과제가 되고 있다. 건물의 규모와 용도, 이용 특성에 따라 관리 방식도 세분화할 필요가 있다. 이처럼 체계적이고 세심한 빌딩 운영은 자산 가치를 안정적으로 보존하는 것은 물론, 임직원의 업무 몰입도와 기업 경쟁력을 높이는 중요한 요소로 작용한다.

시설 관리부터 임대·계약까지… 전문 서비스로 세분화

건물 관리에 대한 수요가 커지면서 관련 서비스도 전문 영역별로 세분화되고 있다. 시설관리 전문업체는 전기·기계·보안·미화 등 건물의 물리적인 관리에 집중하고, 임대관리 영역에서는 계약과 수납, 임차인 관리, 공실 관리 등을 담당하는 방식이다.

랜드마크와 대형 사업장의 관리 경험을 보유한 프로에스콤(업력 32년, 연매출 3,591억 원, 전국 256개 사업장) 등 전문 시설관리 업체와의 협력도 이러한 변화의 한 사례다. 대형 오피스와 사옥을 중심으로 축적된 시설관리 역량이 중소형 빌딩 관리 영역으로도 확대되면서 PM 서비스가 다루는 업무 범위 역시 넓어지고 있다.

관리 방식도 디지털화되고 있다. 방문객 관리와 주차권 발급, 계약 만기 알림, 회의실 예약 등 건물 운영에 필요한 기능을 하나의 시스템에서 처리할 수 있는 서비스가 등장했고, ‘이지램스(ezREMS)’와 같은 임대관리 플랫폼을 통해 계약과 수납, 연체, 민원 접수 등을 디지털로 관리하는 방식도 활용되고 있다.

건물주 입장에서는 각각의 업무를 따로 맡기는 것보다 필요한 관리 영역을 체계적으로 연결할 수 있는지가 중요해지고 있다. 시설과 임대 업무를 각각 별도로 관리하면 건물주가 각 업체와 일정을 조율하고 진행 상황을 확인해야 하기 때문이다.

건물주 대신 관리하는 시대… 통합형 PM으로 확장

이런 배경에서 주목받는 것이 시설관리와 임대관리를 하나로 연결하는 통합형 PM이다. 단순히 건물을 깨끗하게 유지하거나 고장 난 시설을 수리하는 데 그치지 않고, 임차인 관리와 계약, 수납, 공실 대응, 임대 마케팅까지 건물 운영 전반을 관리하는 방식이다.

특히 꼬마빌딩이나 중형 건물의 경우 건물주가 직접 관리하는 데 한계가 있는 만큼 통합형 서비스의 활용 가능성이 커지고 있다. 임대료 수준을 검토하고 임차인을 관리하는 일부터 시설 문제에 대응하고 공실이 발생했을 때 새로운 임차인을 찾는 일까지 각각의 업무가 서로 연결돼 있기 때문이다.

리맥스코리아도 이러한 시장 변화에 맞춰 꼬마빌딩과 중형 건물을 대상으로 통합 PM·LM 서비스를 선보이고 있다. 전국 리맥스 중개 네트워크에 시설관리 전문기업과 IT 기반 임대관리 시스템을 결합해 임대차 관리, 공실 대응, 시설관리 등을 하나의 체계로 연결하는 방식이다.

건물 관리의 의미도 달라지고 있다. 과거에는 고장 난 시설을 고치고 건물을 깨끗하게 유지하는 것이 관리의 중심이었다면, 이제는 임차인이 안정적으로 머물 수 있는 환경을 만들고 임대 운영의 효율성을 높이는 것까지 관리의 범위에 포함된다.

결국 잘 관리된 건물은 임차인의 만족도와 임대 운영의 안정성을 높이고, 장기적으로는 자산 가치를 유지하는 데에도 영향을 줄 수 있다. 건물주가 직접 모든 업무를 챙기는 대신 전문 업체에 관리를 맡기는 이유도 여기에 있다. 건물 관리의 범위가 넓어지면서 PM의 역할도 단순 시설 관리를 넘어 임대 운영과 관리 효율, 자산 가치까지 함께 관리하는 방향으로 확대되고 있다. 건물을 보유하는 것에서 나아가 어떻게 운영하고 관리하느냐가 자산의 경쟁력을 좌우하는 시대가 된 셈이다.