집합건물법상 구분소유자와 의결권의 기본 원칙

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 “집합건물법 ”이라고만 합니다)에 있어서 의결권이란 관리단집회에서 결의에 참가하는 권리를 말하며, 구분소유자는 모두 의결권을 가지고 있습니다. 집합건물법은 규약으로 별도로 정하지 않는 한 각 구분소유자가 제12조에서 정하는 비율에 따라 의결권을 갖다고 규정하고 있습니다(제37조 제1항).

의결권은 규약으로 지분비율과 다르게 정할 수 있으므로 형평에 반하지 않는 범위 내에서 “면적에 상관없이 하나의 전유부분에 의결권 1개”등으로 정할 수 있습니다.

구분소유자란 전유부분에 대한 구분소유권을 가지는 자로서 통상 등기부에 구분소유권자로 등기된 자를 의미하지만(제2조 제2호), 대법원은 “분양대금을 완납하였음에도 분양자측의 사정으로 소유권이전등기를 경료 받지 못한 수분양자도 관리단의 구성원이 되어 의결권을 행사할 수 있다”라고 판시하고 있습니다.

그러므로 분양대금을 완납하지 않은 수분양자는 구분소유자로서 관리단의 구성원이 되거나 의결권을 행사할 수 없을 것입니다. 신탁법상 신탁계약은 위탁자와 수탁자간의 계약에 근거하여 수탁자가 특정 재산권을 관리, 처분하도록 하는 계약이므로 구분소유자가 전유부분에 대한 구분소유권을 수탁자에게 신탁하였다면 의결권은 수탁자에게 있다고 할 것입니다.

점유자의 의결권 행사 요건과 범위

구분소유자의 승락을 받아 전유부분을 점유하는 자는 공용부분의 관리에 관한 관리단집회와 관리인 선임을 위한 관리단집회, 회계감사를 받지 아니하기로 하는 관리단집회, 관리위원회 선출을 위한 관리단집회에 참석하여 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있습니다(제16조 제2항, 제24조 제4항, 제26조의 2 제2항, 제26조의 4 제5항).

“구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자”는 구분소유자와 계약을 체결한 당사자를 의미하며, 임차인의 배우자나 직계존비속 등 제3자까지 포함하는 것은 아니라고 할 것입니다.

이와 같은 “점유자의 의결권 행사”는 점유자가 별도로 구분소유자로부터 의결권 행사에 관한 대리권을 수여 받지 않고도 집회에 참석하여 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있는 것입니다.

대리인 행사 및 공유물의 의결권 규정

반면 “대리인에 의한 의결권 행사”는 구분소유자의 의결권 행사방법의 하나로 인정되는 것으로서(제38조 제2항) 대리인은 의결권 행사에 관하여 구분소유자로부터 대리권을 수여 받아야 의결권을 행사할 수 있습니다. 이 경우 대리인은 의결권을 행사하기 전에 의장에게 대리권을 증명하는 서면을 제출하여야 합니다.

집합건물법 제38조 제2항의 “대리인에 의한 의결권 행사”는 구분소유자가 관리단집회에 직접 출석하지 않더라도 대리인에 의해서 의결권을 행사할 수 있음을 의미하며, 대리인이 되는 사람은 규약에서 일정한 범위(예를 들어 친족, 점유자, 다른 구분소유자 등)로 제한할 수 있으나 이에 관한 규정이 없다면 친족이나 구분소유자인지 여부와 관계없이 대리인이 될 수 있습니다

하나의 전유부분을 여러 명이 공유하는 경우 관리단집회에서 의결권을 행사할 공유자 중 1인을 정하도록 하는 집합건물법 제37조 제2항은 강행규정입니다.