10월 15일 정부의 주택시장 안정화 대책 발표 이후, 규제의 직격탄을 피한 상업용 부동산 시장의 향방에 관심이 모아지고 있다.

상업용 부동산은 상반기 ‘코리아 리스크’ 완화, 주식시장 활기, 해외 기업의 국내 진입, 관광 회복 등 복합적인 호재 속에서 서울 도심을 중심으로 상승세를 이어왔다. 반면, 서울과 함께 안정적인 공급과 흡수율을 보이던 경기권은 오랜 공급 누적으로 인한 피로감이 누적되며 공실률이 높아지고 있다.

10·15 대책이 발표된 가운데, 연말까지 스타급 프라임 오피스 빌딩이 대거 출회될 예정이어서 시장 판도를 가를 다양한 변수들이 대기 중이다. 과연 상업용 부동산 시장은 냉각으로 향할까, 아니면 재편의 국면으로 들어설까.

상반기 반등, 거래량 17조 원 돌파

젠스타메이트 리서치센터가 발표한 ‘2025년 3분기 오피스 마켓 리포트’에 따르면, 올해 3분기 기준 서울 및 분당권역의 오피스 누적 거래 규모는 17조2,000억 원으로 집계됐다. 이 중 서울이 15조 원, 분당이 2조2,000억 원으로, 서울 거래 규모만으로 이미 2021년 서울·분당 연간 최대 기록(15조 원)에 도달한 셈이다.

특히 올해는 기관투자자 중심의 시장에서 벗어나 전략적 투자자(SI)의 활발한 참여가 거래 확대의 주요 요인으로 작용했다. 자사 사옥 매입 등 실수요 목적의 거래가 늘어나며 SI 매입 비중은 누적 37.4%로, 2024년(19.2%) 대비 약 18%포인트 증가했다. 이 같은 수요는 서울 도심권(CBD)과 강남권(GBD)에 집중되고 있다.

수도권 내 서울 도심 vs 경기권, 명암 엇갈려

3분기 들어 서울과 경기권 오피스 시장의 희비가 뚜렷하게 갈리고 있다. CBRE ‘Seoul Figures 3분기 2025’에 따르면 서울 주요 업무지구 A급 오피스의 평균 공실률은 3.1%로 소폭 상승했지만, 강남권(GBD)은 1.5%로 오히려 하락했다. 임차 수요의 질적 선별이 이루어지며 도심·강남 중심의 견조한 흐름이 이어지고 있다.

반면, 수도권 테크노밸리와 데이터센터 등으로 한때 활기를 보이던 경기권 오피스 시장은 공급 과잉과 자금 경색의 이중 부담을 겪고 있다. 외곽 상권의 투자심리가 위축된 반면, 서울 도심과 강남은 안정적인 임차 수요와 금리 완화 기대감이 결합되며 선순환 구조를 유지하고 있다.

‘역대급 매물’의 해, 4분기 분수령 예고

올해 4분기에는 굵직한 프라임 오피스 자산의 매각이 줄줄이 예정돼 있다. 흥국생명 신문로사옥, LG광화문빌딩, 광화문 G스퀘어 등 핵심 입지 자산이 매각 절차에 들어갔으며, 이들 거래가 마무리될 경우 2025년 서울·분당권의 연간 거래 규모는 20조 원을 돌파할 것으로 전망된다.

이미 3분기까지의 거래 흐름만 놓고 보더라도 시장의 체력은 예상보다 견조하다. 올해 3분기 서울 오피스 거래 규모는 4조7,162억 원으로, 전 분기 대비 13% 감소했지만 전년 동기 대비로는 4% 증가했다. 분당권에서는 판교 테크원(1조9,820억 원) 거래가 성사되며 분기 기준 역대 최대 규모를 기록했다.

냉각 아닌 재편, 강남은 여전히 중심

10·15 대책 이후 상업용 부동산 시장은 ‘냉각’보다는 선별적 재편과 회복의 흐름을 보이고 있다. 비주거 대출 축소 논란이 해프닝으로 끝나며 자금 경색 우려가 완화됐고, 수도권 전역이 규제구역으로 묶이면서 입지 경쟁력에 따른 시장 분화가 더욱 뚜렷해졌다.

공급 부담이 누적된 경기권은 조정이 불가피하지만, 강남과 도심은 산업·자금·소비가 맞물린 내생적 선순환 구조 속에서 오히려 안정세를 강화하고 있다. 외국 기업의 국내 진출, 관광 수요 회복, 주식시장 활기 등 실물경제의 긍정적 요인도 더해지며 상업용 시장은 냉각보다는 완만한 회복세에 무게가 실리고 있다.

결국, 규제의 강도는 같지만 시장의 체력은 다르다. 올 하반기 대형 오피스 거래의 향방이 그 체력을 증명할 무대가 될 것이다.