한국부동산원에 따르면 2025년 3분기 전국 오피스 평균 공실률은 8.9%로, 전분기(8.6%) 대비 0.3%포인트 상승했다. 수도권 내부의 온도차가 뚜렷하게 나타났다. 경기도는 11.1%로 전분기보다 4.1%p 급등하며 전국에서 가장 큰 폭의 상승세를 보였고, 서울은 5.3%(+0.3%p)로 사실상 보합세를 유지했다. 인천은 18.7%(–0.3%p)로 오히려 개선세를 기록했다. 

공실률은 오피스 시장의 체온을 보여주는 핵심 지표다. 불이 켜진 건물은 수요가 살아 있음을 의미하고, 꺼진 층이 늘수록 시장의 활력이 식고 있다는 신호다.

수도권 : 서울 안정세 속 경기 공실 경보

경기 지역의 공실률 급등은 분당권을 중심으로 집중됐다. 분당역세권은 7.2%에서 15.7%로 8.5%p 상승하며 경기 전체 상승세를 견인했다. 대형 오피스 매각과 소유주 변경, 신규 공급이 동시에 이뤄지며 임대차 공백이 발생한 영향으로 풀이된다. 일산, 평촌 등 인근 권역도 기업의 임대 축소, 원격근무 확산, 공급 경쟁이 맞물리며 공실률이 함께 상승했다. 수도권 전반의 오피스 시장은 단기 조정 국면에 진입한 모습이다.

서울은 상대적으로 안정적인 흐름을 이어갔다. 서울의 3분기 오피스 공실률은 5.3%로 전분기(5.0%) 대비 0.3%p 상승에 그쳤으며, 통계적으로 큰 변동이 없는 수준이다. 특히 중심업무지구(CBD)인 광화문, 종로, 시청권은 여전히 2~3%대의 낮은 공실률을 유지했다. 강남, 역삼, 선릉 등 강남권(GBD)은 견조한 기업 수요 속에 공실률이 하락세로 돌아섰고, 강남대로는 6.4%에서 3.1%로 떨어지며 3.3%p 개선됐다.

여의도, 공덕, 마포 등 여의도권(YBD)도 3% 내외의 안정적 흐름을 보였다. 종로(2.1%)와 목동(2.1%)은 최저 공실률을 기록하며 시장의 균형을 유지하고 있다. 공급이 제한적인 상황에서 핵심 입지의 임차 수요가 꾸준히 이어지며 서울은 구조적으로 안정된 국면을 지속 중이다.

지방: 호남권 회복 조짐, 영남권 정체 지속

지방 오피스 시장은 지역별로 희비가 엇갈렸다. 극심한 공실에 시달리던 호남권은 일부 지역에서 회복 조짐이 나타났다. 광주는 19.6%에서 18.4%로 1.2%p 하락하며 전국에서 가장 큰 폭의 개선세를 보였고, 전남(–0.7%p)과 충남(–0.6%p)도 완만한 하락세를 나타냈다. 

광주는 첨단3지구와 상무지구를 중심으로 스타트업과 중소기업의 입주가 늘었으며, 전남은 혁신도시 내 공공기관 재배치와 임대 인센티브 강화가 공실 해소에 기여했다. 다만 두 지역 모두 여전히 전국 평균(8.9%)의 두 배 이상 높은 공실률을 보이고 있어, 이번 하락은 구조적 회복이라기보다 공급 축소와 단기 수요 증가에 따른 일시적 완화로 분석된다.

충청, 영남권은 전반적으로 완만한 안정세를 보였다. 충남은 13.8%(–0.6%p)로 안정 흐름을 이어갔고, 대전(13.5%), 울산(14.8%), 경남(17.9%)은 각각 –0.1%p씩 소폭 하락했다. 반면 경북은 24.9%(+1.1%p)로 여전히 전국 최고 수준의 공실률을 기록하며 침체에서 벗어나지 못했다.

제주는 4.4%(+0.6%p)로 상대적으로 낮은 수준을 유지했으나 소폭 상승했다. 사실상 공급이 단절되다시피 해  공실이 적게 유지되고 있다, 일부 지역의 개선에도 불구하고, 지방 전체적으로는 구조적 침체가 이어지고 있다.

4분기 전망: 공급 부담과 수요 위축의 갈림길

10·15 대책 이후 주택시장 규제가 강화되고 겨울 비수기가 겹치면서 오피스 시장의 거래심리 역시 위축된 상태다. 수도권은 신규 공급 부담, 지방은 수요 회복 지연이라는 상반된 흐름 속에서 4분기 시장은 균형점을 모색하는 과도기에 들어섰다. 

공실률이 추가로 상승할지, 단기 조정 이후 안정세로 전환될지는 향후 기업 수요 회복과 임대 전략 변화에 달려 있다. 오피스 시장은 전반적인 경기 둔화 속에서도 지역별, 입지별 양극화가 심화되는 구조를 보이고 있다.

핵심업무지구와 교통 접근성이 우수한 지역은 공실률이 낮게 유지되는 반면, 신규 공급이 집중된 외곽권과 노후 빌딩 밀집 지역은 임대 공백이 길어지는 추세다. 2025년 하반기 이후 공급 조정과 기업 수요 회복이 맞물릴 경우, 시장은 점진적 안정세를 되찾을 가능성이 있다.