건물 신축은 자산을 불리는 중요한 투자이자 건물주에게는 꿈이기도 하다. 하지만 대부분의 건축주는 설계·시공·인허가에만 몰두하고 세법상 함정을 간과해 예기치 못한 세금 폭탄을 맞는 경우가 많다. 부동산 관련 세금은 과세 기준일, 법인의 소재지, 부동산 용도에 따라 세율이 크게 달라진다. 또한 토지와 건물 취득에 대한 자금의 원천까지도 준비해야 한다.

성공적인 신축을 위해 반드시 점검해야 할 세법상의 세 가지 주의 사항을 정리한다.

1. 6월 1일 현재 착공이 되지 않은 토지는 종부세 폭탄 주의해야

재산세와 종합부동산세(종부세)는 매년 6월 1일 기준으로 소유자와 용도를 판단한다. 겨울에는 공사를 시작하지 말라는 말이 있다. 건물 철거 이후 신축 착공이 지연되어 6개월을 넘기게 되면 6월 1일을 기준으로 그 토지는 ‘건축물이 없는 나대지’로 분류된다. 지방세법상 나대지는 종합 합산 과세 대상이 되며, 세율은 일반 토지보다 높고 공제액도 적어 재산세 뿐만 아니라 종합부동산세 부담이 급증한다.

따라서 신축 계획 수립 시 철거 완료일과 착공 시점을 면밀히 조율해 6개월이 넘어 나대지가 되지 않도록 관리해야 한다. 실제로는 불가피하게 건축허가시 서류 보완문제나 지하철 인접시설 인허가 등으로 6개월을 넘기는 경우가 많다. 이 경우에도 과세관청과 마찰이 있는 경우가 많으므로 기한을 넘기지 않는 것이 중요하다.

2. 법인 명의 신축 시 ‘원시취득’에 따른 취득세 중과세 대비가 필요

법인 명의로 신축하는 경우 세법상 ‘원시취득’으로 분류돼 취득세 과세 대상이 된다. 수도권 등 과밀억제권역 내에서 법인이 부동산을 취득하면 지역 집적 억제를 위해 일반세율보다 높은 중과세율이 적용된다. 중과세는 다음 두 가지 대표 유형으로 구분된다.

첫째, 과밀억제권역 내 본점 또는 주사무소 용도 신축으로 인한 중과 유형이 있고 둘째, 대도시 내에서 법인 설립 후 5년 이내 취득한 부동산에 대한 중과세의 유형이 있다.

신축의 경우 건축비가 크기 때문에 중과세가 적용되면 세금 부담이 막대하다. 실무적으로는 법인 설립 시점과 본점의 소재지를 면밀히 파악하여 중과세 대상 지역을 피하거나, 신축 건물 내 본점 또는 주사무소로 사용할 면적을 최소화하고 나머지는 임대용으로 구분해 중과세 면적을 줄이는 것이 핵심이다. 특히 최근의 과세되는 사례를 보면, 법인의 중과 제외 목적에 제대로 사용하지 않거나, 휴면법인을 인수하여 취득하는 경우 등에 대한 중과세 적용이 많으므로 유의해야 한다.

3. 건물은 부동산 자금 출처 조사로 증여세 추징 대비해야 

개인 명의로 부동산을 취득했다면, 부동산 자금의 출처에 대해 소명 의무가 있다. 부동산 취득 자금 중 본인 소유 금액과 원천을 명확하게 입증해야 한다. 소명을 잘 못하는 경우에는 증여세 추징과 같은 불이익이 있다.

자금 출처를 제대로 입증하지 못하면, 증여세와 및 가산세가 추징될 수 있다.사업을 하면서 통장으로 거래한 현금 입금 부분이 많다면 조사 대상 범위가 사업장까지 확대 될 수 있다. 따라서 소득 수준 대비 과도한 부동산을 취득한 경우에는 자금 출처에 대한 증빙을 미리 확대하여 준비해 놓을 필요가 있다.

증빙을 확대하는 방법은 다음과 같다. 먼저 부동산 건물 취득의 경우에는 통장의 거래 내역을 볼 수 있으므로 통장으로 입증할 수 있는 증빙 확보가 필요하다. 부동산 취득 이전부터의 소득, 예금, 주식, 대출 등 자금 흐름을 증명할 수 있는 객관적 자료를 미리 준비하는 것이 좋다. 가족 차입금이 있다면 세무상 인정되는 방법으로 명확히 준비하는 것이 좋다. 가족 등 타인에게서 돈을 빌렸다면, 차용증을 작성하고 실제로 이자를 지급하는 등 금전 소비대차 관계를 명확히 입증해야 한다.