DDP(동대문디자인플라자)는 지금, ‘머무는 도시’로 다시 변화하고 있다

최근 들어 DDP(동대문디자인플라자)일대를 다시 바라보는 투자자들이 조금씩 늘어나고 있다. 한동안 동대문은 무너진 상권으로 불리었다. 코로나 이후 관광객 감소, 온라인 플랫폼 확대, 도매 중심 구조 약화까지. 과거 동대문을 움직이던 소비 구조는 빠르게 흔들렸다. 그리고 그 변화의 중심에는 DDP가 있었다. 그런 DDP가 이제 다시 변신을 하려고 한다.

밤낮없이 돌아가던 도시

동대문은 원래 서울 안에서도 드물게 밤낮없이 돌아가던 도시였다. 낮에는 소매시장으로 활기를 띄고, 밤이 되면 전국에서 의류 바이어들이 몰려들어 밤새 불이 꺼지지 않았다. 새벽 1~2시가 오히려 가장 활발한 시간이었다. 

도매쇼핑몰과 동대문운동장 주변으로 형성됐던 노점과 야시장, 그리고 노란 천막 아래 이어지던 밤 거래 문화는 동대문이라는 도시의 상징 같은 풍경이었다. 동대문은 단순 쇼핑 상권이 아니라 △밤 물류 △새벽 거래 △관광 소비 △도매 유통 △길거리 문화가 동시에 섞여 있던 도시였다. 그리고 서울시는 그 위에 완전히 다른 개념의 공간을 만들었다. 바로 DDP였다.

DDP는 서울의 미래를 너무 빨리 보여준 공간이었다

세계적인 건축가 자하 하디드(Zaha Hadid)가 설계한 미래형 건축. 전시와 디자인, 문화와 패션을 결합한 복합 플랫폼. 서울시는 단순한 건물이 아니라 서울의 미래 도시 이미지를 먼저 보여주고 싶었던 것이다. 

실제로 DDP는 서울을 대표하는 랜드마크가 되었지만, 오랫동안 이런 평가도 함께 따라다녔다. ‘DDP는 유명한데, 주변 상권과는 연결되지 않는다.’ DDP를 찾는 유동인구는 많았지만, 그 흐름이 주변 상권으로 자연스럽게 이어지지 못했다. 일각에서는 DDP를 ‘블랙홀 상권’이라고 부르기도 했다. 랜드마크는 생겼지만 상권 전체의 체류 생태계로는 확장되지 못했던 것이다.

DDP를 지역과 연결하려는 서울시의 정책 변화

서울시는 최근 발표한 DDP 재구성 계획을 통해 2027년까지 DDP 일대를 단계적으로 재편하겠다는 방향을 내놓았다. 디자인랩 접근성을 개선하기 위한 에스컬레이터 설치 검토, 수공간 중심의 공원형 공간 조성, 야간 조명 강화, 보행 흐름 개선, 카페와 휴식형 콘텐츠 확대까지. 핵심은 단순 리모델링이 아니다. 

‘주변을 확대하여 사람을 오래 머물게 하는 도시’를 만들겠다는 것이다. 예전의 DDP가 내부에서 소비와 체류가 끝나는 공간이었다면, 앞으로의 DDP는 주변을 걷고 머무르며 지역 상권까지 연결되는 공간으로 바뀔 예정이다.

실제로 서울디자인재단 2월 보도자료에 따르면 DDP 관람객 10명 중 7명이 인근 동대문 상권에서 지갑을 열었을 정도로, 주변 상권과 연계하려는 노력이 조금씩 효과를 보이고 있다. 흥미로운건 이 흐름이 결국 동대문이 원래 가지고 있던 ‘밤의 에너지’를 다시 다른 방식으로 살리려는 움직임처럼 보인다는 점이다. 

과거의 동대문 밤 상권이 새벽 도매와 노란 천막 중심이었다면, 앞으로의 동대문은 △야간관광 △미디어아트 △야간 F&B △팝업스토어 △브랜드 쇼룸 △체험형 소비 중심으로 바뀔 가능성이 높다. 즉 ‘밤의 도시’라는 본질은 유지하되, 소비의 방식이 바뀌고 있는 것이다.

최근 부동산 거래 흐름도 조금씩 달라지고 있다

최근 들어 실제 시장에서도 변화가 감지되고 있다. DDP 인근에서는 중소형 건물 문의와 상담 흐름이 다시 움직이고 있으며, 일부 자산은 투자자들의 재검토 대상에 오르고 있다. 흥미로운 건 최근 동대문 상권이 단순 도매 중심에서 체류형 소비 구조로 변화하려는 움직임이 나타나고 있다는 점이다. 

일부 대형 쇼핑몰들은 명품 아울렛이나 체험형 소비 공간으로의 변화를 시도하고 있고, 자산운용사들 역시 동대문 상권을 다시 바라보기 시작하고 있다. 대표적으로 무신사는 동대문에 패션 특화 공유오피스인 ‘무신사 스튜디오’를 운영하며, 동대문을 단순 쇼핑지역이 아니라 패션 브랜드와 콘텐츠 산업의 실무 거점으로 활용하고 있다. 

동대문이 흥미로운 이유는 초대형 쇼핑몰과 관광호텔, 중형 상가빌딩, 작은 필지의 꼬마빌딩이 한 지역 안에 혼재되어 있다는 점이다. 특히 최근 현장에서는 △저층 리테일 중심 건물 △숙박형 건물 △관광객 접근성이 좋은 자산 △작은 필지 위 소형 상가건물 들을 중심으로 문의가 이어지는 분위기가 감지된다.

실제로 최근 DDP 주변에서는 다양한 자산 거래와 매물 움직임도 이어지고 있으며, 소형 상가건물과 꼬마빌딩 거래 역시 이전보다 활발해지는 분위기가 나타나고 있다. 이는 서울 전역에서는 일반 업무용 오피스 수요가 예전 같지 않고 저조한 반면, 동대문은 조금 다르다. 관광·숙박·쇼룸·단기 체류 수요가 함께 움직이는 구조이기 때문이다. 

그래서 최근에는 숙박업을 대체할 수 있는 형태의 소형 오피스 건물이나, 리테일과 사무 기능을 동시에 가져갈 수 있는 자산들에 대한 관심도 이어지고 있다. 결국 상권은 ‘얼마나 오래 머무르게 할 수 있는가’에 따라 다시 평가받기 시작하고 있다.

결국 상권은, 사람의 흐름이 바뀌는 순간 다시 평가되기 시작한다.

그리고 최근 동대문 일대 역시 단순 도매상권에서 체류형 소비도시로 변화하는 흐름 속에서, 자산 가치와 거래 움직임에도 조금씩 변화가 나타나고 있다. 실제 DDP 주변에서는 소형 상가건물부터 대형빌딩 자산까지 다양한 거래와 매물 움직임도 이어지고 있으며, 투자자들의 관심 역시 다시 높아지는 분위기다.

※ 참고자료 서울디자인재단 DDP 보도자료 / 서울시 도시정책 자료 / 현장 조사 기반 분석

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