꼬마빌딩을 공동명의로 취득했을 때 모두 자기자본으로 취득하는 경우는 거의 없다. 필수 불가결하게 발생하는 대출금액이 있기 마련이고, 대출에 대한 이자 비용은 향후 부동산의 임대수익에서 사업상 필요경비로 인정받아 소득세를 줄일 수 있도록 활용한다. 

그러나 이러한 이자 비용이 인정이 되지 않는다면 임대료에 대한 비용으로 인정이 안되어 소득세의 부담이 크게 나타난다. 왜 이런 결과가 나타나는지 그 원인을 파헤쳐보고, 불필요한 세금을 막기 위해 꼭 챙겨야 할 주의사항이 무엇인지 알아보도록 한다.

꼬마빌딩 공동명의 사업자의 사업용 자산취득을 위한 대출금에 대한 이자비용은 무조건 비용인정되는 것은 아니다.

소득세법 제27조(필요경비의 계산) 및 동법 시행령 제55조(부동산임대소득 등의 필요경비의 계산)에 따라, 사업과 직접 관련하여 발생한 부채에 대한 이자는 필요경비로 인정된다. 공동명의로 빌딩을 구입하면서 해당 빌딩을 담보로 대출을 받거나, 구입 자금 용도로 대출을 실행하여 빌딩 취득에 사용했다면 그 이자는 부동산임대소득의 필요경비에 해당한다. 그러나 이자비용이 모두 임대소득의 비용으로 인정되는 것은 아니다. 중요한것은 사업을 위한 대출이어야만 된다는 것이다.

핵심 쟁점: ‘출자를 위한 대출’인가, ‘사업을 위한 대출’인가?

공동사업에서 가장 주의해야 할 점은 최근에도 계속 나오고 있는 예규판례의 내용이다. 최근예규(서면-2025-소득-1948, 2026.03.18)에서도 볼 수 있듯 거주자가 출자를 위한 차입금의 이자는 경비로 인정되지 않으며, 공동사업을 위하여 차입한 차입금의 지급이자는 당해 공동사업장의 필요경비에 산입할 수 있는 것이다.  

그렇다면, 출자를 위한 차입과 공동사업을 위하여 차입한 것의 차이는 어떤 것이 다른지 확인하여 보자.

출자를 위한 대출 (불인정): 공동사업자 각자가 자기의 출자금을 마련하기 위해 개인적으로 대출을 받은 경우, 그 이자는 해당 공동사업의 필요경비로 보지 않는다. 이는 사업 자체의 부채가 아니라 개인의 가사상 비용으로 간주되기 때문이다.

공동사업을 위한 사업용 자금 대출 (인정): 공동사업체(사업자등록 신청 등)이 성립된 이후, 사업용 자산인 빌딩을 취득하거나 운영하기 위해 공동사업자 명의로 대출을 받고 이를 장부상 부채로 계상했다면 이는 필요경비로 인정된다.

실무상 판단 기준 및 조문 (소득세법 집행기준 27-55-18)

국세청 집행기준에 따르면 출자를 위한 대출과 공동 사업을 위한 자금을 조달하기 위한 자금의 대출은 다음과 같이 구분한다.

소득세법 집행기준 27-55-18 【공동사업자의 차입금 이자비용 처리】 ① 공동사업자가 출자하기 위하여 차입한 차입금의 이자는 필요경비에 산입하지 아니한다. ② 공동사업의 경영에 필요한 자금을 조달하기 위하여 차입한 차입금의 이자는 필요경비에 산입한다.

꼬마빌딩 취득 시 공동사업계약서상에 “출자금은 얼마로 하되, 부족한 취득 자금은 공동사업체 명의의 대출로 충당한다”는 내용을 명시하고, 실제 공동사업자 등록 후 대출을 실행하며, 장부(재무상태표)에 해당 대출금을 사업용 부채로 적절히 계상하는 것이 필수적이다.

취득시점의 주의사항

건물 취득시 취득자나 중개인은 계약 시점부터 사업자 등록 시기와 대출 실행 시기를 매칭시켜야 한다. 특히 매수인은 잔금(대출실행일) 이전에 반드시 사업자 등록을 완료하도록 독려해야 한다.

잔금을 치르기 위한 대출은 ‘개인’으로서의 대출이 아닌 ‘공동 임대사업자’의 자격으로 실행되어야 이자 비용 처리가 가능하다는 것이다.  특히 공동 사업 계약서 작성 시 ‘특약’사항으로 부채의 성격을 명확히 하는 계약을 넣는 것이 필요하다. 공동사업계약서상에 부채의 승계 및 조달 방식을 넣어 최종 부채 조달을 공동 사업자의 명의로 받는 것이 중요하다.