(본 내용은 일반적인 정보 제공 목적이며, 실제 적용 시 반드시 세무 전문가의 자문을 받으시기 바랍니다.)

들어가는 말

대한민국에서 법인이 주택을 소유한다는 것은 징벌적 세금을 감수하겠다는 선언과 같다. 취득세 12% 일괄 중과, 종합부동산세 최고 세율(최대 5%) 적용, 그리고 양도 시 법인세에 추가되는 20%의 중과세율까지, 정부는 주택 시장에서 법인의 ‘투자 플레이’를 철저히 차단하고 있다.

그러나, 이 견고한 규제의 성벽에도 기업의 정상적인 경제 활동과 근로자 복지를 위해 열어둔 합법적인 ‘문’이 있는데 직원 주거 안정을 위한 주택의 취득과 보유가 그것이다.

직원에게 주거 복지를 제공하면서도 법인의 부동산 자산 가치 상승(Capital Gain)을 온전히 누릴 수 있게 하는 ‘사원용 주택 포트폴리오’를 소개하는 이 글이 독자에게 법인의 부동산 투자에 대한 새로운 인사이트를 제공하기를 기대한다.

이 인사이트는 다주택자 매물의 다량 출하로 주택가격 인하가 예상되는 시장 전망과 맞물려 법인기업에게 큰 기회가 될 수 있다는 생각도 해본다.

‘사원용 주택’ 개념 정리

‘사원용 주택’이라는 단어는 흔히 사용되는 용어이나 실제 세법 조문을 살펴보면 각 세목(지방세, 국세)의 목적에 따라 다른 요건이 적용되고 있는데 이를 정리하면 아래 표와 같다.

‘사원용 주택’은 단일한 고유명사라기보다는 “지배주주나 임원이 아닌 일반 종업원에게 제공되는 일정한 규모 이하의 주택(사택)”을 통칭하는 개념인데 위와 같이 취득, 보유, 양도라는 각 단계마다 요구하는 면적과 가액 기준이 다르므로 이를 모두 충족하는 교집합을 찾아 이를 대상으로 해야 모든 세제 혜택을 적용받을 수 있다.

사원용 주택의 취득, 보유, 양도 시 세제 혜택

법인이 전용면적 60㎡(약 18평), 공시가격 6억 원 이하의 주택을 매입하여 직원에게 주거로 제공(유상 포함, 단 시세 대비 저가여야 함)할 경우, 취득세, 종합부동산세, (양도시) 법인세에서 다음과 같은 혜택이 있다.

■ 취득 단계 : 12% 중과세의 배제

법인이 주택을 취득하는 경우 12%의 세율이 일괄 적용되지만 법인이 사원에게 임대할 목적으로 전용 60㎡이하의 주택을 취득하는 경우 1% ~ 3%의 일반세율이 적용된다. 이로써 초기 자본 지출을 획기적으로 낮출 수 있다.

■ 보유 단계 : 종합부동산세 합산배제 (비과세)

법인 보유 주택에는 기본공제 없이 가액 전체에 대해 단일 최고세율(최대 5%) 적용되지만 사원용 주택은 합산배제를 신청하면 해당 주택은 종부세를 내지 않는다. 많은 주택을 보유하더라도 요건만 맞으면 종부세는 0원이다.

■ 양도 단계 : 법인세 20% 추가 과세 면제

법인이 주택을 매각하면 기본 법인세 외에 양도차익의 20%를 ‘토지 등 양도소득’으로 추가 납부해야 하나, 사원용 사택으로 10년 이상 사용한 후 양도하는 경우 이 20%의 추가세율이 면제된다. 이로써 10년간 누적된 자본 이득을 기업에 추가 세율 적용 없이 귀속시킬 수 있게 된다.

적용 사례 (3억 원의 60㎡ 주택 기준)

주의할 점 및 사후 관리 가이드라인

세제 혜택이 크고 두터우므로 당연히 추가 요건이 있다. 과세 관청의 사후 관리도 매우 엄격해 주의해야 한다. 단 한 번의 요건 위반으로 과거에 면제 받은 세금이 가산세와 함께 폭탄처럼 돌아올 수 있으므로 경영자는 다음 사항을 반드시 통제, 관리해야 한다.

■ 임원 및 대주주 거주 금지 대표이사 본인이나 그 친족, 임원, 대주주 등이 하루라도 해당 주택에 거주하거나 주소지를 옮기면, 사원용 주택 특례가 즉각 박탈되며 세금 전액이 추징될 수 있다.

■ 법정 의무 보유(사용) 기간 엄수

1. 취득세: 혜택은 취득 후 1년 이내에 사원용으로 사용을 시작해야 하며, 사원용 사용이 3년 미만인 상태에서 매각하거나 타 용도로 쓰면 12%의 차액이 추징된다.

2. 종부세: 혜택은 합산배제 적용 후 5년 이내에 용도를 변경하거나 매각하면 그동안 면제받은 종부세가 추징될 수 있다.

3. 양도세: 혜택은 사원용 주택으로 10년 이상 사용해야 주어진다.

결론

현재 주택 임대차 시장에서 많은 이들이 전월세 가격이 올라갈 것이라고, 나아가 임차할 주택 자체가 줄어들 것이라 말하고 있다. 이러한 주거불안정 시기에 기업이 직원에게 저렴하고 안정적인 주거를 제공한다는 것은 인재의 유치와 장기 근무에 높은 연봉 이상으로 기여할 것이다. 이러한 우수한 인력의 유치와 고용 유지의 동력이 되는 주택을 취득, 보유에서 비용 부담을 최소화하는 것이 이 글에서 설명한 사원용 주택이다.

현재 정부의 다주택자들에 대한 세제 압박과 대출 규제로 다주택자들의 소형 매물들이 시장으로 쏟아져 나오고 있고 이러한 사정은 더욱 심해질 것으로 예상된다. 이러한 시기는 인사이트를 지니고 준비된 기업에게는 기회다. 뿐만 아니라 다주택자들의 매물을 기업들이 매수하여 청년 주택으로 공급된다면 정부도 반길 일이다.

“저렴하고 우량한 자산 취득, 자산 유지비용의 최소화, 추가 과세 없는 매도에 의한 현금화”, 이를 순환하는 자산 증식 사이클은 핵심인재와 그들이 몸담고 있는 기업이 함께 성장하는 방법이 될 수 있지 않을까?