관리단이란 오피스텔, 상가, 아파트와 같은 집합건물에서 건물을 관리하고 소유자의 권리를 지키기 위해 법률에 따라 자동으로 만들어지는 소유자 전원의 결사체입니다. 별다른 설립절차 없이 구분소유관계가 성립되어 건물에 대한 공동관리의 필요가 생긴 때에 당연히 설립됩니다[집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 “집합건물법”이라고만 합니다) 제23조 제1항].

따라서 관리단 설립을 위한 준비위원회 등의 구성이나, 규약의 설정, 관리인의 선임, 구분소유자의 동의 등은 관리단 설립의 요건이 아닙니다. 관리단의 구성원은 구분소유자이며, 구분소유자 전원은 본인의 의사와 관계없이 법률의 규정에 의하여 당연히 구성원이 되며, 구성원이 될 것을 거부할 수 없습니다.

또한 구분소유자의 지위를 가지는 동안에는 탈퇴도 허용되지 않습니다. 대법원은 “구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 집합건물법 제23조 제1항의 취지에 부합하는 것이면 그 존립형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있다”라고 판시한 바 있습니다(대법원 1996. 8. 23. 선고 94다27199 판결).

집합건물의 분양이 개시되고 입주가 이루어져 공동관리의 필요가 생긴 때에는 그 당시의 미분양된 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 당연히 설립됩니다(대법원 2005. 11. 10. 선고 2003다45496 판결).

관리단, 구분소유자에게 왜 중요할까요?

구분소유자가 관리단의 존재를 이해하는 것은 단순히 법을 아는 것이 아니라, 본인의 정당한 재산권을 행사하는 법을 배우는 과정입니다.

첫째로, 관리단은 구분소유자의 자산 가치를 지탱하는 든든한 보호막이 됩니다. 건물이 깨끗하고 안전하게 관리되어야 개별 소유 자산의 가치도 함께 올라가기 때문에, 소유자 스스로 관리단의 당연한 일원임을 인지하는 것이 자산을 지키는 소중한 시작이 됩니다.

둘째로, 소유자의 관심은 건물을 더욱 투명하고 합리적으로 운영하게 만드는 기반이 됩니다. 누가 시켜서 하는 의무가 아니라, 소유자 한 분 한 분이 주인으로서 관리비의 쓰임새나 공용 공간의 활용에 관심을 가질 때, 비로소 건물의 운영 환경이 더욱 건강해질 수 있습니다.

관리규약 설정과 의결정족수

건물전체의 관리를 위한 규약을 설정하기 위해서는 구분소유자 전원으로 구성된 관리단 집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 3/4이상의 찬성이 있어야 합니다(집합건물법 제29조 제1항). 집합건물법에 따르면 관리규약이나 집합건물법이 관리인에게 위임한 사항 외에 건물의 관리에 관한 모든 사항은 관리단집회에서 정할 수 있습니다(집합건물법 제31조).

그리고 집합건물법은 관리단집회의 의결정족수에 관하여 구분소유자와 의결권의 비율 두 가지를 모두 만족할 것을 규정하고 있습니다(집합건물법 제15조, 제16조, 제29조 등).

집합건물의 전유부분 중 52%를 시행사가 소유하고 48%의 전유부분이 분양된 경우 시행사가 52%의 지분권을 갖는다고 하더라도 구분소유자 숫자는 1인이므로 시행사만으로는 집회결의가 이루어질 수 없으며, 시행사를 제외한 48%의 구분소유자가 합의한다고 하더라도 구분소유자 숫자는 절대 다수이나 의결권이 과반수에 이르지 못하므로 결의가 어렵습니다. 따라서 시행사와 다른 구분소유자가 협의하여 건물관리에 관한 사항을 결정하여야 할 것입니다.

소유자가 관심을 갖지 않으면 어떤 일이 생길까요?

만약 구분소유자가 ‘관리단’이라는 소중한 권리를 잊고 지낸다면, 실질적인 재산권 행사에 어려움이 발생할 수 있습니다. 우선, 소유자 간의 소통이 줄어든다면 관리의 효율성이 떨어질 우려가 있습니다. 서로 원활하게 협의하지 못할 경우 건물의 중요한 수리나 규정 변경이 지연될 수 있고, 이는 결국 건물의 노후화나 생활 속 불편으로 이어지게 됩니다.

또한, 소유자의 정당한 권리가 무관심 속에 방치될 위험이 있습니다. ‘누군가 대신해주겠지’라는 생각으로 참여하지 않는다면, 정작 건물의 미래를 결정해야 할 중요한 순간에 소중한 의결권을 행사하지 못하게 되어 본인의 의사와는 다른 결정이 내려질 수도 있습니다.

관리단과 입주자대표회의의 관계

관리단은 집합건물법에 의거하여 구분소유자 전원으로 당연히 구성되어 건물, 대지, 부속시설의 관리에 관한 사항을 결정하는 단체이고, 입주자대표회의는 공동주택관리법에 따라서 공동주택의 입주자, 사용자들로 구성되어 공동주택의 관리에 관한 사항을 결정하는 단체입니다.

따라서 이론상 공동주택의 경우 집합건물법에 의한 관리단과 공동주택관리법에 의한 입주자대표회의가 동시에 존재할 수 있지만, 아파트와 같이 공동주택관리법의 적용을 받는 경우 일반적으로 입주자대표회의가 구성되어 건물관리를 담당하고 있습니다. 판례도 입주자대표회의가 관리단의 역할을 수행하는 경우 입주자대표회의를 관리단과 동일한 지위로 보고 있습니다(서울행정법원 2007. 3. 16. 선고 2006구합39086 판결).

결국 법적으로 당연히 성립되는 관리단의 지위를 명확히 인지하고 그 역할을 다하는 것은, 곧 소유자 여러분의 소중한 권리를 온전히 챙기는 일과 같습니다. 관리단은 법전 속에만 존재하는 이름이 아니라, 우리 건물의 가치를 실질적으로 움직이는 힘이라는 사실을 잊지 마시기 바랍니다.