서울 서초구 초역세권 신축부지 경매, 감정가 대비 64%… ‘시간의 값’을 묻다
최근 부동산 경매 신청 건수가 빠르게 늘고 있다는 소식이 이어지고 있다. 다만 그 대상은 대부분 주택, 오피스텔, 집합 상가에 집중돼 있어, 실질적인 나대지나 신축 부지를 찾는 투자자에게는 체감도가 낮은 것이 사실이다. 이번에 소개하는 서울중앙지방법원 2024타경121327 경매 사건은 이러한 흐름 속에서도 주목할 만한 사례다. 매각 대상은 실질적인 나대지에 가까운 부지로, 2026년 1월 예정된 입찰에서 감정평가금액 대비 약 64% 수준으로 매수 기회가 열려 있다.
서울, 서초구, 초역세권, 신축부지, 저가 매수, 지구단위계획에 따른 용적률 인센티브라는 키워드에 관심이 있다면, 이 물건은 충분히 검토해볼 가치가 있다.
경매사건 개요
본 사건의 매각 대상은 서울특별시 서초구 방배동 936-3 토지 및 지상 건축물로, 토지와 건물을 일괄 매각한다. 이 물건의 가장 큰 강점은 입지다. 지하철 7호선 내방역에서 약 60m, 2호선 방배역과 4호선 이수역도 도보권에 위치한 초역세권이다.
지목은 대지이며, 용도지역은 제3종 일반주거지역이다. 또한 내방역 일대 지구단위계획구역에 해당한다. 등기·대장에는 없지만 실제로 존재하는 창고 등 여러 제시외 건물이 있으며, 해당 건물들도 토지와 함께 매각 대상에 포함된다.
권리분석
가. 권리분석의 핵심가. 말소기준권리와 낙찰자가 인수하는 것
- 2022년 7월 22일 설정된 근저당권이 말소기준권리다
- 2019년 1월 28일에 사업자등록을 한 대항력 있는 임차인(보증금 8,000만 원, 월 임차료 550만 원)이 있으며, 배당요구 종기까지 배당요구를 하지 않았다. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차인이다.
- 가등기 및 서초구(서울특별시)의 체납처분이 있으나, 모두 말소되며 낙찰자가 인수하지 않는다.
나. 경매신청 채권자의 배당 여부에 따른 경매 절차
경매에서 압류채권자(경매신청 채권자)가 선순위 부담과 경매비용을 제하고 나면 배당받을 금액이 없는 경우를 무잉여경매라 하며, 이 경우 경매 진행 단계에 따라 법원은 경매를 취소하거나(민사집행법 제102조) 매각불허가결정(민사집행법 제120조)을 하게 된다.
본건에서는 3회 입찰기일의 최저입찰가가 약 61억 5천만 원이고, 압류채권자(경매신청 채권자)보다 선순위인 근저당권자의 채권액이 60억 원에 달한다. 이에 따라 이번 입찰기일에서 유찰될 경우, 무잉여경매에 해당할 가능성이 있으므로 유의해야 한다.
경매신청 채권자의 배당여부에 따른 경매 절차
경매에서 압류채권자(경매신청 채권자)가 앞선 부담과 경매비용을 제하고 나면 배당받을 금액이 없을 때 이를 무잉여경매라 하며, 이 경우 경매 단계에 따라 법원은 경매를 취소하거나 (민사집행법 102조) 매각불허가결정(민사집행법 120조)을 한다.
본건에서는 3회 입찰기일에서의 최저입찰가가 61억 5천여만원이고 압류채권자(경매신청채권자)보다 선순위인 근저당권자의 채권액이 60억원에 달하여 이번 입찰기일에서 유찰되는 경우 무잉여경매에 해당할 수 있음에 유의해야 한다.
입찰일정 및 입찰시 유의사항
이 경매 사건은 2회 유찰 되었고 2026년 1월 21일에 3차 입찰이 진행될 예정이다. 2번의 유찰로 최저 입찰가는 감액되어 감정평가금액 96억여원의 64%인 61억5천여만원이다.
입찰 여부 및 입찰가 결정 시 검토 사항은 다음과 같다.
- 입찰 여부 및 입찰가 결정 시 검토 사항
- 제시외 물건이 많아 향후 위반건축물로 등재될 가능성이 있으므로 원상복구 또는 이행강제금
- 지구단위계획구역이므로 용적율 인센티브 등 토지의 최유효 사용을 기획
- 신축 시뮬레이션으로 수익율 사전 검토
- 건축물 일부인 주택을 취득, 보유할 때 세금
- 인수하는 임차인의 최대 임차보장기간
결론 – ‘시간의 값’을 어떻게 평가할 것인가?
이 물건은 서울 서초구 초역세권에 위치한 직사각형에 가까운 실질적 나대지로, 건물 신축을 위한 부지로서의 조건은 매우 우수하다.
지구단위계획구역에 해당한다는 점 역시 중·장기적인 관점에서 개발 방향성과 활용도를 가늠할 수 있는 요소로 평가된다.
다만 매입 과정에서 고려해야 할 전제도 분명하다. 현존 임차인을 인수해야 하는 구조로 인해, 실제 신축에 착수하기까지 약 3년 내외의 시간이 소요될 가능성이 있다.
이 기간 동안 발생하는 월세 수익은 보조적인 성격에 가깝고, 투자 판단의 핵심 요인으로 보기에는 한계가 있다.
결국 이 물건에 대한 판단의 기준은 가격 그 자체보다 시간에 있다. 약 3년이라는 대기 기간을 감내한 이후, 해당 부지가 지닐 개발 가치와 미래 활용 가능성을 어떻게 바라볼 것인지가 입찰 여부와 적정 입찰가를 결정하는 중요한 기준이 된다.
단기 수익보다, 시간을 투자해 얻을 수 있는 가치의 크기를 어떻게 해석하느냐에 따라 평가가 달라질 수 있다.
필자는 공인중개사이며 부동산권리분석사(한국공인중개사협회)인 필자가 대표로 재직 중인 키스톤부동산중개법인㈜는 경공매 전문 공인중개사를 영입하여 경공매 자문 의뢰에 적극적으로 임하고 있습니다.
일반 상가(사무실 포함), 건물 등 모든 부동산의 매매/임대차 자문, 중개도 적극적으로 수행하고 있습니다. 부동산 계약 관련 법률 자문도 제휴 법무법인을 연결하여 해결해 드릴 수 있습니다. 리맥스 코리아로 연락하시면 필자와 통화할 수 있도록 도와드립니다.
