서울 강남구 신사동 등 노후도가 높으면서 개발이익이 기대되는 저층 주거지를 가면 오래된 주택을 허물고 근린생활시설(상가)을 신축하는 현장을 볼 수 있다. 그동안은 흔히 볼 수 없는 모습이었는데 앞으로는 이러한 현장이 늘어날 것으로 보인다. 최근 소득세법 시행령이 주택 매도인과 이 주택 대지에 상가를 지으려는 매수인 모두에게 이익이 되도록 개정되었기 때문이다.

최근까지는 주택에 대한 매매계약을 체결한 후 그 용도를 근린생활시설로 변경하여 잔금지급과 소유권이전등기를 하는 경우, 매매 대상 부동산이 근린생활시설인지 판단하는 기준 시점을 잔금지급일이라고 보았다. 이 기준을 적용하면 매도인은 양도소득세 1세대 1주택 비과세 또는 최대 80%에 이르는 장기보유특별공제 적용을 받지 못하게 된다. 그리고 매수인은 주택을 매입하는 것으로 되는데 이 경우 매수인에게는 (법인이라면) 12%의 취득세가 가져오는 수익 구조 악화, PF대출에 의한 잔금 조달 불가능이라는 이중고가 발생하였다. 이런 이유로 위 2022년 10월 이후 노후 주택 대지에 근린생활시설을 신축하려는 목적의 매매계약은 거의 없었다고 해도 과언이 아니다.

이러한 시장 상황을 타개하기 위해 최근 개정된 소득세법 시행령은 “1세대 1주택” 여부 판단 기준 시점을 ‘매매계약일’로 명확히 규정하였다(소득세법 시행령 제154조 제1항, 제159조의 4). 이로써 매매계약일에 주택이었다면, 이후 근린생활시설로 용도 변경되더라도 매도인은 주택을 양도한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 혜택 또는 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있게 되었다. 반면, 매수인은 잔금 지급 시점의 건물 용도에 따라 해당 부동산을 근린생활시설로 취득한 것이므로 주택을 취득한 것으로 보았다면 부담했을 과도한 취득세를 피하고, 잔금도 PF대출로 조달할 수 있게 되었다. 위 시행령은 2025년 2월 28일부터 시행되었으므로 이날 이후 체결된 매매계약에 적용된다.(2025년 2월 28일 체결된 매매계약에도 적용)

주의할 점은 주택을 근린생활시설로 용도 변경한 경우에는 주택 양도로 인정받아 매도인이 세제 혜택을 적용 받을 수 있지만, 만약 해당 주택을 멸실시키고 토지 상태로 매도할 경우에는 비과세나 장기보유특별공제 등 주택 양도에 따른 세제 혜택을 받을 수 없다는 점이다. 따라서 용도 변경 후에도 건물이 존속한다는 내용으로 매매계약을 체결해야 한다.  

이번 소득세법 시행령 개정은 시장이 겪고 있는 불합리한 상황을 극복하기 위한 제도적 전환점이다. 노후주택 소유자, 개발자, 투자자, 부동산 전문가 등이 이러한 변화의 흐름을 읽고 적극적으로 대응한다면, 관련자들의 이익 창출에서 나아가 도시 내 유휴부동산 개발 수요를 촉진하여 도시재생과 부동산 경기 활성화라는 공익에도 기여할 것으로 보인다.