들어가는 말

필자는 최근 사옥을 매수하려는 고객을 위하여 부동산 매매계약을 추진했었다. 병환이 위중한 고령자가 소유한 부동산이 그 대상이었다. 매수인이 어떠한 상황의 변화에도 안전하게 완전한 소유권을 이전받도록 하기 위해 검토해야 할 사항이 많았다. 필자가 부동산 중개현장에서 체득한 실무 지식, 법무법인과 기업에서 법률자문을 지속적으로 담당하면서 축적해온 법률지식 등을 동원해야 했다.

거래 당사자들의 사정변경으로 매매계약 체결까지 이르지는 못했다. 그러나, 세밀한 검토를 거친 매매계약서(안)는 남아있다. 어떤 상황이 올지 예상하고 각 상황에 대비하는 해법을 반영한 것들이다. 그 내용들이 독자들에게 참고가 될 만하다는 생각에 이 글에서 공유한다.

매수 고객의 매수 자문 의뢰 당시 사실 관계

매수고객이 매수를 의뢰한 토지 및 건물(이하 ‘본건’)은 80세를 넘은 고령자가 소유하고 있었다(이하 ‘소유자’). 소유자는 병환이 위중하여 병원에 입원해 있었다. 간헐적으로 의식불명에 빠지기도 했다. 임종이 며칠 뒤일지, 몇 달 뒤일지도 모를 정도의 상태였다.

소유자는 의식이 있을 때 자녀들에게 본건을 매도할 의사를 전했다. 이에 자녀들은 본건의 매각을 추진하던 중 필자의 고객(이하 ‘매수의향자’)과 연결이 되었다. 매수의향자는 필자에게 본건의 매수자문을 의뢰했다.

필자는 매수의향자에게 본건의 매수를 재고하라는 1차 자문 의견을 내었다. 매매계약이 체결되어도 소유자의 상태로 인해 매매계약이 무효가 될 가능성이 있어서였다. 설사 매수의향자로의 소유권이전등기가 경료되더라도 부동산등기의 공신력이 부인되는 현 제도에서는 더욱 위험하다고 판단했다.

그러나, 매수의향자는 자신이 제시한 매수가격 등 매매조건을 매도인측이 모두 수용하였다며 꼭 매수하고 싶다고 필자에게 말했다. 필자는 자문을 거부할 처지가 아니었다. 오히려 매우 세심하고 전문적인 검토가 필요한 상황이었다. 숙고 끝에 다음과 같은 상황에 대비해 각 해법을 제시했다.

소유자의 각 상황에 따른 해법 제시

가. 소유자의 항시적 의식불명 상태에 대비

소유자는 이미 간헐적으로 의식불명 상태에 빠지고 있는 상태였다. 따라서, 매도인측은 대리인에 의한 매매계약 체결이 불가피했다. 이 대리권 수여는 원칙적으로 소유자가 의식이 있을 때 위임장에 서명 날인하는 방식으로 하면 족하다. 그러나, 소유자가 항시적 의식불명에 빠지면 적법한 대리권의 존재와 범위를 입증하는데 문제가 발생할 소지가 있었다. (간헐적 의식불명 상태에서도 마찬가지이다)

필자는 매매계약 체결을 위한 대리권을 법무부 인가 공증사무소의 공증위임장 방식으로 수여할 것을 제안했다. 소유자가 의식이 있을 때 공증인이 소유자가 입원 중인 병원을 방문하고 소유자의 의사능력이 있음과 해당 대리권 수여 의사를 확인한 후 위임장을 공증하는 것이다. 이 공증위임장을 구비해 두면 소유자가 항시적 의식불명에 빠졌을 때 지정된 대리인이 체결한 매매계약의 효력을 문제 삼는 자가 있더라도 걱정하지 않아도 된다. 매매계약 후 소유권이전등기 절차에서도 등기관이 대리권 유무를 문제삼지 않을 것이다.

나. 매매계약 체결 후 소유권이전등기신청 전 소유자의 사망

만일 매매계약 체결 후, 소유권이전등기신청 전에 소유자가 사망하는 경우에는 어떤 일이 벌어질까? 원칙적으로 포괄승계인인 상속인이 소유자의 매매계약을 이행할 의무가 있다. 부동산등기법 제27조에 의하여 포괄승계인인 상속인이 매수인으로의 소유권이전등기를 신청할 수 있다. 그런데, 상속인이 이를 거부하면 매수의향자는 소송을 제기하여 매매계약의 이행과 등기를 진행하여야 하고 이로써 비용과 시간을 허비하게 된다. 필자는 이에 대비하여 아래와 같은 해법을 제시했다.

① 상속인 전원을 매매계약에 입회인으로 기명날인하도록 하고, ② 매매계약 체결 후 소유권이전등기신청 전에 소유자가 사망하는 경우 상속인 전원이 즉시 매매계약을 이행하며 ③ 상속인들이 이행을 거부하거나 지체할 경우, 상속인들은 연대하여 수령한 계약금 배액에 해당하는 금액을 위약벌로서 매수인에게 지급하여야 한다. 위약벌과 별도로 상속인들은 채무불이행으로 인하여 매수인에게 발생한 실제 손해에 대하여 연대하여 배상할 책임이 있다는 특약을 설정해 두면 강력한 이행 강제력이 생길 것이다. 이 경우 공동상속인 전원의 파악을 위해 미리 가족관계증명서를 꼭 받아 두어야 한다.

덧붙이는 말

부동산 중개와 자문 현장에서는 이처럼 계약서 도장을 찍기 직전까지 예측할 수 없는 사정변경이 빈번하게 일어난다. 특히 소유자의 건강 악화나 사망 같은 중대한 유동성은 매수인에게 치명적인 법적·금전적 리스크를 안길 수 있다.

안전한 거래의 시작은 발생할 수 있는 최악의 상황을 가정하고, 계약서라는 단단한 그릇에 법적 안전장치를 꼼꼼히 담아내는 것에서부터 출발한다. 이번 거래는 비록 성사되지 못했지만, 필자가 준비했던 상황별 해법들은 생명이 위중한 소유자와의 거래 또는 비슷한 상황에 처한 독자들에게 참고가 되기를 기대한다.