상가를 빌려 장사를 하다 보면, 인테리어나 주방시설, 간판 등 많은 비용이 들어갑니다. 그런데 임대차 계약이 끝날 때, 이 시설들을 어떻게 처리할지 분쟁이 자주 생깁니다. 임대인은 “원상복구를 해라”고 하고, 임차인은 “그대로 두고 가겠다”고 주장하죠. 이때 중요한 역할을 하는 제도가 바로 ‘부속물매수청구권’입니다.

■ 부속물매수청구권이란?

민법 제646조에는 “건물의 임차인은 임대차가 끝날 때, 임대인의 동의를 얻어 붙인 물건이나 임대인에게서 산 부속물에 대해 그 매수를 청구할 수 있다”고 되어 있습니다. 쉽게 말해, 임차인이 임대인의 허락을 받아 설치한 시설을 계약이 끝날 때 임대인에게 사달라고 요구할 수 있는 권리입니다.

이 제도는 임차인이 들인 비용을 어느 정도 회수할 수 있게 도와주고, 아직 쓸 만한 시설이 헛되이 철거되는 낭비를 막기 위해 만들어졌습니다. 또한 이 권리는 임대인의 동의가 없어도 임차인이 청구하면 바로 효력이 생기는 ‘형성권’입니다.

■ 이 권리가 생기려면?

부속물매수청구권이 인정되려면 다음과 같은 조건이 필요합니다.

1) 건물이나 시설물의 임대차일 것: 토지 임대차에는 적용되지 않습니다. 반드시 건물이나 공작물(상가, 공장 등)을 빌린 경우여야 합니다.

2) 임대차가 끝났을 것: 기간이 만료되거나 적법하게 해지된 경우여야 합니다.

3) 독립된 시설일 것: 건물의 일부가 아닌, 독립적으로 분리 가능한 시설이어야 합니다. 예를 들어 식당의 주방시설이나 냉난방기는 인정되지만, 특정 업종에만 필요한 특수기계는 인정되지 않을 수 있습니다.

4) 임대인의 동의가 있을 것: 임차인이 임대인의 동의를 받아 시설을 설치했거나, 임대인에게서 직접 사들인 경우에만 가능합니다.

■ 권리 행사에 제한이 있는 경우

다만 다음과 같은 경우에는 부속물매수청구권을 사용할 수 없습니다.

1) 임차인이 계약을 위반했을 때: 예를 들어 차임을 여러 번 밀려 임대인이 계약을 해지했다면, 임차인은 이 권리를 주장할 수 없습니다. 법원은 “계약을 어긴 사람에게까지 권리를 인정하는 것은 신의성실의 원칙에 어긋난다”고 봅니다.

2) ‘포기한다’는 특약이 있을 때: 민법상 임차인에게 불리한 약정은 원칙적으로 무효입니다. 따라서 “임차인은 부속물매수청구권을 포기한다”는 조항이 있어도 대부분 효력이 없습니다. 다만 예외적으로, 임대료를 매우 낮게 책정하는 대신 권리를 포기하기로 한 경우 등 특별한 사정이 있으면 유효로 볼 수도 있습니다.

■ 권리를 행사하면 생기는 일

임차인이 부속물매수청구권을 행사하면, 그러한 의사표시가 임대인에게 도착하는 즉시 매매계약이 성립됩니다. 매매가격은 권리를 행사한 당시의 시세(시장가격)를 기준으로 정해집니다. 또한 임차인은 임대인이 대금을 지급하기 전까지 건물을 인도하지 않아도 되지만, 그 사이 건물을 계속 사용했다면 사용한 만큼의 금액(차임 상당액)을 돌려줘야 할 수도 있습니다.

■ 알아두면 좋은 실무 팁

부속물매수청구권은 임차인이 영업을 위해 들인 자금을 보호하기 위한 ‘최후의 안전장치’입니다. 하지만 실제로는 임대인의 동의 여부나 시설의 독립성 등 세부 요건을 입증하기 어려워 분쟁이 잦습니다. 따라서 임차인은 시설 설치 전 반드시 임대인의 서면 동의를 받아두고, 임대인은 계약서에 부속물 처리에 대한 조항을 명확히 기재하는 것이 좋습니다.

부속물매수청구권은 알아두면 임차인에게 매우 유리한 제도입니다. 임대차 종료 시점에 억울한 손해를 피하기 위해, 계약 단계부터 꼼꼼히 챙겨두시기 바랍니다.