상가에서 장사하는 임차인에게 가장 큰 걱정 중 하나는 건물주 사정으로 건물이 경매에 넘어갈 때 보증금을 지킬 수 있을 것인지 여부이다. 오랜 시간 모아온 목돈이 경매 과정에서 순식간에 사라질 수도 있기 때문이다. 이럴 때 임차인은 무엇을 조심해야 할까?
대법원은 임차건물이 경매에 넘어간 사건에서 임차인의 배당요구와 관련하여 중요한 의미를 가지는 판결을 내린 바 있다(대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다58057 판결). 이 판결은 경매절차에서 임차인이 자신의 권리를 보장받기 위해 어떠한 점을 유의해야 하는지 명확히 보여준다.
사건의 경위는 이렇다. 임차인들은 최초 임대차계약을 체결하고 확정일자를 받아 수년간 계약을 갱신하여 왔다. 그러던 중 근저당권이 설정된 이후 새로 임대차계약을 체결하면서 보증금, 계약기간, 임대인 등이 변경되었고 다시금 확정일자를 받았다. 그런데 경매개시 후 배당요구를 하면서는 근저당권 설정 후 새로 체결된 계약에 근거하여 배당요구를 하였고, 배당요구 종기가 지난 시점에야 최초 계약의 확정일자를 주장하며 선순위로 배당해 줄 것을 요구하였다.
그러나 대법원은 임차인들의 이러한 요구를 받아들이지 아니하였다. 즉, 배당요구 당시 임차인들이 스스로 근저당권 설정 이후에 새로이 체결된 계약을 근거로 확정일자를 기재하고 이를 증빙자료로 제출한 이상, 배당요구 종기 이후에 최초 계약의 확정일자를 주장하는 것은 단순한 보완이 아니라 사실상 배당순위 자체를 변경하려는 시도에 해당한다고 보았던 것이다. 그 결과 임차인들의 이러한 주장은 경매 매수인의 입찰가 결정에도 중대한 영향을 미치는 행위로써 특별한 사정이 없는 한 허용될 수 없다고 판시하였다.
이 판결은 실무적으로 여러 중요한 시사점을 던진다.
첫째, 임대차계약의 변경 내역에 대한 철저한 관리가 필요하다. 단순한 기간연장인지, 실질적 계약변경인지에 따라 법적 지위가 달라질 수 있기 때문이다. 임대인 변경, 보증금 증감, 계약기간 수정 등 실질적 내용 변경이 있는 경우 별개의 신규계약으로 평가될 위험이 있다.
둘째, 확정일자의 적절한 관리가 핵심이다. 확정일자는 대항력과 우선변제권의 기준점이 된다. 갱신 또는 변경계약 체결 시에도 반드시 확정일자를 새로 받을 필요가 있으며, 이때 기존 확정일자의 순위 유지 여부를 법적으로 검토해야 한다.
셋째, 배당요구서 작성은 결코 단순한 행정절차가 아니다. 임대차보증금, 계약일, 확정일자, 건물인도일 등 모든 기재사항을 신중하게 작성해야 한다. 사소한 기재 실수나 계약서 첨부 착오가 추후 권리 주장에 치명적인 제한을 초래할 수 있다.
넷째, 배당요구 종기 이후의 주장 변경은 원칙적으로 금지되므로 신중을 기해야 한다. 경매 매수인은 매각물건명세서와 배당요구서 기재 내용을 바탕으로 인수부담 범위를 산정하고 입찰가를 결정하는 바, 종기 이후 순위 변경은 매수인의 법적 지위에도 중대한 변화를 초래하는 것으로 금지되기 때문이다.
임차건물이 경매에 넘어가는 경우, 임차인의 권리 보호는 철저한 사전 준비와 세밀한 법적 검토에서 출발한다. 경매절차에서의 배당요구는 임차인에게 단 한 번의 기회가 될 수 있다. 그런데 이러한 기회를 놓치지 않고 잘 살리기 위해서는 계약 체결 단계는 물론이고 갱신·변경 시점과 경매가 개시된 후 배당요구를 준비할 때까지 각 단계별로 변호사 등 전문가의 조력을 받는 것이 최선의 대비책인 것이다.
위 대법원 판결은 임차인의 배당요구가 단순한 형식적 요건이 아니라 권리보호의 실질적 분기점임을 다시 한 번 상기시켜 주고 있다. 상가 임차인이라면 계약 갱신 때마다, 그리고 경매 소식이 들릴 때마다 한 번 더 꼼꼼히 확인하고 준비하는 것이 보증금을 지키는 최선의 방법이다.
김선진 변호사는 지난 10여년간 상생에 입각해 프랜차이즈 분쟁을 조정하며 프랜차이즈 본래 모습 회복에 노력하고 있다. KLF는 프랜차이즈 소송만 매년 100건 가까이 진행하고 있으며, 여러 프랜차이즈 기업에 자문 역할을 하고 있는 국내 최고 프랜차이즈 전문 로펌이다.
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