당신은 상가건물을 임차하여 사용하고 있는데 계약기간 도중에 임대인이 사망하였다. 알아본 결과 임대인의 상속인은 A, B, C가 있다. 이 경우 당신은 상가건물을 그대로 사용수익할 수 있는가, 계약기간이 종료된 경우 임대차보증금은 누구로부터 반환받아야 하는가, 아래에서는 이에 대하여 차례로 살펴보기로 한다.
Q. 임대인이 사망하고 상속인들이 존재하는 경우 임대차계약관계는 지속되는가?
A. 상가임대차보호법은 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”고 규정하고 있다(상가임대차보호법 제3조 제2항). 따라서 당신이 상가임대차보호법상의 대항력의 요건을 구비하였다면 임차건물이 양도된 경우에도 양수인에게 대항할 수 있으며 이 경우 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 된다.
그런데 임대인이 사망한 경우에도 상속인들을 상대로 임대차 계약이 존속한다고 주장할 수 있는가? 이에 대한 해답은 임대인의 상속인들이 상가임대차보호법 제3조 제2항의 ‘임차건물의 양수인’에 해당하는지 여부에 따라 결정된다.
이에 대하여 대법원은 임차건물의 임대인이 사망하고 상속인들이 임차건물을 상속한 경우 상속에 따라 임차건물의 소유권을 취득한 자도 위 조항에서 말하는 임차건물의 양수인에 해당한다고 판시하고 있다[대법원 2024. 8. 1. 선고 2023다318857 판결]. 따라서 이 경우 기존의 임대차 관계는 당신과 상속인들 사이에 여전히 존속하기 때문에 당신은 임차건물의 상속인들에게도 임대차계약관계의 존속을 주장할 수 있는 것이다.
Q. 상속인이 여러 명인 경우 임대차보증금의 반환 주체는 누구인가?
A. 임차건물의 상속인이 1명인 경우에는 그 상속인이 기존 임대인의 지위를 승계하고 임대차 관계는 그 상속인과 임차인 사이에 존속하게 된다. 따라서 임대차계약이 종료되는 경우 상속인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있는 것이다.
그런데 임대인의 상속인이 여러 명인 경우에는 누구로부터 임대차보증금을 반환받아야 하는가? 모든 상속인을 상대로 상속분에 해당하는 만큼만 반환받을 수 있는가 아니면 한 사람에게 전액을 반환받을 수 있는가?
대법원은 임대인의 지위를 여러 명이 상속한 경우 임차보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다고 판시하고 있다[대법원 2021. 1. 28. 선고 2015다59801 판결]. 이때 불가분채무라 함은 채무를 부담하는 사람이 여러 명인 경우에도 각 사람이 채무전부를 이행할 의무를 부담하고, 여러사람 중 1인이 전액을 변제한 경우에는 다른 채무자도 채무에서 벗어나는 채무를 말한다.
따라서 임차인은 상속인 중의 한 사람을 선택하여 임차보증금 전액의 반환을 청구할 수도 있고, 동시에 여러 명을 상대로 하여 각자 임차보증금 전액을 반환하라고 청구할 수도 있다. 다만 경매신청 등 강제집행의 경우까지 감안한다면 상속인 전부를 상대로 하여 소송을 진행하는 것이 좀 더 안전할 수 있다.
Q. 임대인이 사망한 후 상속재산이 분할되어 임차한 건물이 상속인 중
A에게 귀속된 경우에는 누구를 상대로 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있는가?
A. 상속인들이 상속재산 분할 협의를 통해 임대차의 목적물을 특정 상속인에게 귀속시킨 경우에는 그 특정 상속인이 임대차보증금반환채무를 인수하게 되고 다른 상속인들은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다는 것이 대법원의 태도이다[대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결].
따라서 즉, 이 사건의 경우 임대차 목적물을 취득한 A만이 임대차보증금 반환의무를 부담하며, B,C의 경우에는 임대차보증금 반환채무를 부담하지 않게 된다. 따라서 임차인은 임대차 목적물을 취득한 A를 상대로 보증금반환을 청구하여야 하는 것이며, 만일 A가 아닌 B, C를 상대로 임대차보증금 반환을 청구하는 경우에는 재판에서 패소하게 됨으로 주의를 요한다.
김선진 변호사는 지난 10여년간 상생에 입각해 프랜차이즈 분쟁을 조정하며 프랜차이즈 본래 모습 회복에 노력하고 있다. KLF는 프랜차이즈 소송만 매년 100건 가까이 진행하고 있으며, 여러 프랜차이즈 기업에 자문 역할을 하고 있는 국내 최고 프랜차이즈 전문 로펌이다.
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