상가건물의 임차인은 계약기간이 만료되기 6개월 전부터 임대차종료 시까지 임차권을 다른 사람에게 양도하는 방법으로 투자금 혹은 권리금을 회수할 수 있다. 이때 임차권 양도에 대한 임대인의 승인은 필수이며 임대인이 임차인의 임대료 연체와 같이 법령에 정한 사유를 들어 승인을 거절하는 경우에는 임차권 양도는 불가능하다.
이때 임대인이 임차권의 양도를 거절할 만한 사유가 없음에도 불구하고 막무가내로 양도를 거절하거나 승인의 조건으로 주변시세에 비해 현저히 높은 월세를 요구하는 경우에는 어떻게 해야 할까?
아래에서 살펴보기로 하자.
임대인이 막무가내로 양도를 거절하는 경우에는 어떻게 될까?
만일 법에 정한 사유가 없음에도 불구하고 임대인이 막무가내로 임차권 양도를 거절하는 경우에는 어떻게 하여야 할까. 임대인이 신규 임차인과의 만남 자체를 거절하거나 양도 승인 요청에 무응답으로 일관하는 경우도 여기에 해당한다.
이때는 임대인이 임차인에게 권리금 상당액을 손해배상으로 지급하여야 한다. 다만 권리금 상당액은 신규 임차인이 지급하기로 약정하였던 금액과 임대차 종료 당시의 시세에 따른 권리금 액수를 비교하여 적은 금액으로 결정되며, 시세에 따른 권리금은 보통 법원에서 권리금 감정을 통하여 결정된다.
임대인이 이전보다 높은 월세를 요구하는 경우는 어떻게 되는가?
임대인으로서는 임차권 양도를 거절하고 새로운 임차인을 구하는 것이 이득인 경우가 많다. 그런데 변호사 등과 상담을 하다 보면 상가임대차보호법상 임차권 양도를 거절할 수 없다는 사실을 알게 된다. 그리하여 고민 끝에 생각해 내는 방법이 신규 임차인에게 높은 금액의 임대료를 제시하여 신규 임차인이 스스로 포기하게 만드는 방법이다. 대부분의 경우 임대인은 이러한 방법을 사용하며, 임대인의 책임 없이 임차권 양도를 거절할 수 있는 묘안이기도 하다.
그러나 상가임대보호법에서는 이러한 행위도 허용하지 않는다. 즉, 임대인이 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 경우에도 임차권 양도를 거절하는 경우와 동일하게 권리금 상당액을 손해배상으로 지급하도록 한 것이다(상가임대차보호법 제10조의 4 제1항). 이때 현저히 고액인지 여부는 상가건물에 관한 세금, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담 등을 고려하여 결정하는데, 실무상 법원에서 이러한 요소를 감안하여 적정한 임대료를 감정한 후 임대인이 제시한 금액과 비교하게 된다.
따라서 임대인이 높은 금액의 임대료를 제시하는 경우 임차인으로서는 먼저 신규 임차인이 수용가능한 금액인지 여부를 확인하고 수용이 불가하다면 양수도 계약을 파기하고 임대인에게 권리금 상당의 손해배상을 청구하는 절차를 거치는 것이 합리적인 태도이다.
권리금 포기 특약이 존재하는 경우
임대차 계약서를 살펴보면 특약으로 ‘임차인은 어떤 경우에도 임대인에게 권리금을 청구하지 못한다’라고 기재되어 있는 경우가 있다. 이러한 경우에는 임대인이 임차권 양도를 거절하더라도 손해배상을 청구할 수 없는가?
상가임대차보호법상의 규정은 임차인과 임대인간의 약정에 우선한다. 약정사항 중 상가임대차보호법에 반하면서 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다(임차인에게 유리한 조항은 유효하다). 따라서 임대인이 정당한 사유 없이 임차권 양도를 거절하는 경우에 임차인은 위와 같은 특약이 있는지 여부를 불문하고 손해배상을 청구할 수 있다.
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