수익률 대출금리比 2% 이상 높아야
분양가격 적정성·입지 ‘체크포인트’

경기 과천시 중앙동 정부과천종합청사 인근 근린상가 밀질집역. 사진=뉴스웨이DB

은퇴한 베이비부머를 중심으로 노후대비에 대한 중장년들의 관심이 뜨겁다. 이런 분위기를 타고 최근에는 소규모 투자 자금으로 일정한 임대수익을 낼 수 있는 근린상가 투자가 인기다.

세계 최대 단일 브랜드 부동산 프랜차이즈 RE/MAX(리맥스) 국내 지사 리맥스코리아를 통해 현명한 노후용 재테크 전략을 분석해봤다.

근린상가는 통상 주택가나 역세권, 택지지구 내 상업지역에서 약국, 학원 등 업종이 들어선 건물을 말한다. 4~5층 규모가 대부분이고, 한 건물에 설치된 상가 면적이 1000㎡(약 302평) 이하인 상가를 주로 지칭한다.

대부분 대단위 주거지 등 주변에 있어 상대적으로 경기 기복이 다른 상품보다 상대적으로 적어 공실률이 낮다.

따라서 자신의 주거지 인근부터 발품을 팔아 직접 알아보는 것이 좋다. 자신이 상권의 변화를 빠르게 알 수 있고 관리가 쉬운 지역을 알아보고 선택하는 것이 좋은 방법이다.

이와 함께 담보대출 금리를 투자수익률의 기준으로 삼아 투자할지를 판단해야 낭패를 면할 수 있다.

일례로 2억원 짜리 근린상가에 투자할 때 보증금이 3000만원이라면 순수 투자금액은 ‘상가가격 2억원-보증금 3000만원=1억7000만원’이 된다. 이 1억7000만원의 10%인 1700만원을 12개월로 나누면 대략 월 140만원이 된다.

적어도 이 140만원이 매달 들어와야 투자대상으로서 가치가 있다고 할 수 있다. 연 10%를 수익률 기준으로 삼는 이유는 상가담보 대출금리가 연 6~7% 선이어서다. 적어도 이보다 3% 정도 수익률이 높아야 세금이나 예상치 못한 공실 등에 대비할 수 있다.

임대료는 입지여건과 배후인구에 따라 달라진다. 따라서 아파트 밀집지역, 대로변, 역세권 등을 눈여겨볼 필요가 있다.

이 중에서도 해당지역 내 중심상권 또는 대표상권에 있어야 유리하다. 반대로 같은 상권일도 보행동선이 끊기는 골목상가 등은 피하는 것이 좋다.

상업용지 비율이 높아 상가 공급이 많은 지역 역시 주의를 해야 하며, 단지 내 상가라면 배후 단지 규모가 최소 500가구 이상 돼야 안정적인 상권을 유지할 수 있다.

이런 입지에 들어선 근린상가 중에서도 눈에 잘 띄고 수요자가 들어가기 쉬운 1층 전면상가가 상품성이 가장 뛰어나다. 층이 높아도 당장 수익률만 맞으면 된다고 생각하기 쉽지만, 임차인을 구하기가 쉽지 않을 수 있음을 염두에 둬야 한다.

또 상권을 검증해보는 방법의 하나로 주변 점포 살펴보기가 있다. 보통 대로변에는 금융가, 학원가, 병원 등이 있고, 이면도로변에는 중저가음식점, 유흥가, 의류점 등이 들어선다. 

분양가격보다 매매가격이 올라 수익률을 극대화할 수 있다는 기대감에 택지지구 근린상가에 관심이 높지만 주의점도 있다.

주변에 대형할인점이나 백화점 등이 입점하면 상권이 기대치를 충족시키지 못할 수도 있고, 상권 형성까지 어느 정도 시간이 소요돼 분양가 대비 수익률이 적정한지를 반드시 따져야 한다.

장진택 리맥스코리아 이사는 “중도금 납부 일정, 연체이자율, 입점예정일, 확정수익 등을 잘 살펴야 일이 틀어졌을 때 보상을 받거나 항변할 길이 있다”고 조언했다.


김지성 | kjs@newsway.co.kr

원문 링크 : http://news.newsway.co.kr/view.php?tp=1&ud=2014021306323040652&md=20140224073000_AO