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안녕하세요, REMAX입니다.

수익형 부동산을 알아보다 보면 "이 상가, 수익률 4%예요"라는 말을 자주 듣게 되는데요. 그럼 월세를 모아서 내가 투자한 돈만큼 벌려면 몇 년이 걸릴까요? 반대로 대출 이자가 쌓이면 빚은 얼마나 빨리 불어날까요?

계산기 없이도 답을 구하는 방법이 있어요. 바로 72의 법칙입니다.

72의 법칙이란?

72를 연 이율로 나누면, 돈이 두 배가 되는 데 걸리는 햇수가 나와요.

72 ÷ 연 이율(%) = 두 배가 되는 햇수

여기서 원금은 수익률을 계산한 기준 금액이에요. 매입금액으로 수익률을 계산했다면 매입금액이, 보증금과 대출을 뺀 실제 투자금으로 계산했다면 실제 투자금이 원금이 됩니다.

수익률 4%, 월세 쌓아 원금만큼 벌려면?

72 ÷ 4 = 18년

받은 월세를 다시 투자해 굴렸을 때 18년이면 원금만큼의 수익이 쌓여요. 10억을 투자했다면 18년 뒤 20억이 되는 셈이에요.

다만 72의 법칙은 복리를 기준으로 한 계산이에요. 월세를 받아서 생활비로 쓴다면 이야기가 달라져요. 이때는 100 ÷ 4 = 25년이 지나야 원금만큼의 월세를 모을 수 있습니다.

금리 6%, 이자 쌓여 빚이 두 배 되려면?

72 ÷ 6 = 12년

대출 이자를 매달 꼬박꼬박 내고 있다면 빚은 늘지 않아요. 문제는 이자를 감당하지 못할 때예요. 공실이 생기거나 금리가 올라 이자를 또 다른 대출로 막기 시작하면, 빚도 복리로 불어납니다. 금리 6%라면 12년 만에 빚이 두 배가 돼요.

같은 18년, 자산은 20억 빚은 28.5억

두 숫자를 나란히 놓고 보면 차이가 확실히 보여요.

10억 자산이 수익률 4%로 두 배가 되는 데 18년이 걸려요. 같은 18년 동안 10억 빚은 금리 6%로 28.5억까지 불어나요. 빚이 자산보다 6년 먼저 두 배가 되고, 그 뒤로도 격차는 계속 벌어집니다.

수익률보다 금리가 높은 투자라면 시간은 내 편이 아니라는 뜻이에요.

72의 법칙, 이렇게 활용하세요

매물을 비교할 때: 수익률 3%와 4%는 작은 차이 같지만, 원금만큼 버는 기간으로 바꾸면 24년과 18년, 6년 차이가 나요.

대출을 받을 때: 내 수익률과 대출 금리를 72로 각각 나눠 보세요. 어느 쪽이 더 빨리 달리는지 바로 보입니다.

보유 기간을 정할 때: 10년 안에 두 배를 원한다면 72 ÷ 10, 연 7.2%의 수익률이 필요해요. 목표가 현실적인지 거꾸로 따져볼 수 있어요.

In conclusion

72의 법칙은 대략적인 값을 구하는 계산법이라 세금이나 공실, 관리비까지 반영하지는 않아요. 그래도 숫자 하나로 투자 기간과 대출의 무게를 가늠해볼 수 있다는 점에서, 매입 전에 꼭 한 번 해볼 만한 계산입니다.

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