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제목	건물, 주택 등 악성 매물 걸러내고 보증금 지키는 법2026-11-13 16:54
작성자	미영 이
한 상가건물에서 있었던 일입니다. 건물이 곧 경매에 넘어갈 상황이었지만, 건물주는 새 세입자와 임대차 계약을 맺었습니다. 사정을 몰랐던 노령의 임차인은 결국 보증금을 돌려받지 못했습니다. 의외로 드물지 않은 일입니다. 상가건물은 보증금이 크고 대출이 많이 잡혀 있는 경우가 흔합니다. 가게로 들어가든 위층 주택에 살든, 위험한 건물은 계약 전에 걸러내야 합니다. 등기부등본 확인과 권리 변동 금지 특약 경매개시결정·가압류·압류 등기가 있다면 계약하지 않는 것이 원칙입니다. 근저당 채권최고액이 건물 시세에 비해 지나치게 크다면 그것도 위험 신호입니다. 등기부는 계약 당일과 잔금 당일 두 번 확인하세요. 계약서에는 "잔금일까지 소유권 이전, 근저당 추가 설정 등 권리 변동을 하지 않으며, 위반 시 임차인은 계약을 해제하고 계약금 반환과 손해배상을 청구할 수 있다"는 특약을 넣으세요. 먼저 들어온 세입자들의 보증금 같은 건물 다른 임차인들의 보증금이 나보다 먼저 배당받을 수 있습니다. 임대인의 동의를 받아 선순위 임대차 정보를 확인하세요. 상가는 세무서, 주택은 주민센터에서 확인할 수 있습니다. 건물주의 세금 체납 체납된 세금은 보증금보다 먼저 배당될 수 있습니다. 임대인에게 납세증명서를 요청하세요. 요청을 꺼린다면 그 자체가 신호입니다. 계약했다면 즉시 대항력과 확정일자 상가는 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면, 주택은 입주하고 전입신고를 하면 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 여기에 확정일자까지 받아야 우선변제권을 갖춥니다. 상가는 환산보증금(보증금+월세×100)이 지역별 기준을 넘으면 확정일자를 받아도 우선변제권이 없으니, 계약 전에 기준 안에 드는지 확인하세요. 또 소액임차인 최우선변제는 경매개시결정 등기 전에 이 요건을 갖춰야 받을 수 있습니다. 경매 직전 건물은 계약 자체를 피해야 하는 이유입니다. 상가 계약이든 주택 계약이든 위치와 월세만 보고 결정하기 쉽습니다. 하지만 보증금을 지키는 건 건물의 권리관계입니다. 주택은 물론 건물, 빌딩까지 거래 경험이 풍부한 REMAX와 함께하세요.
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