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-과거 서울 상권의 성공 방정식은 '역세권'과 '직장인 배후 수요'였습니다. 하지만 2026년 현재 이 공식은 완전히 깨졌습니다.

-서울 메가시티가 유로 모니터 '세계 10대 여행 도시'에 사상 최초로 진입하며 파리, 도쿄와 어깨를 나란히 하자, 외국인 관광객의 흡입 여부가 임대료와 투자 수익률의 판도를 '압도적'으로 갈라놓는 지각변동이 일어난 것입니다.

■ 고환율·K-콘텐츠가 당긴 도화선… 월 200만 외래객, 평일·주말 경계 지웠다

최근 최고 1,513.4원에 달하는 고환율 호재와 강력한 K-콘텐츠 열풍 덕분에 월 200만 명씩 쏟아지는 외래객들은 평일과 주말의 경계 없이 서울 상권에서 지갑을 열고 있습니다. 이러한 'K-관광 나비효과'는 구체적인 수치로 증명됩니다.

외래 관광객 방문 비중 1위(19.1%)인 명동은 소규모 상가 임대료에서 1㎡당 147.6천 원을 기록하며 전통의 오피스 상권인 강남대로(84.7천 원)를 가볍게 따돌리고 전국 압도적 1위를 차지했습니다. 외국인이 채워주는 상권의 기초체력이 얼마나 무서운지 보여주는 단면입니다.

■ 오피스·주거 수요 뛰어넘는 '관광지' 결합… 서울 상업용 부동산의 생존 공식

성수동의 진격도 매섭습니다. 외국인 선호도가 1년 새 3.4%p나 폭발적으로 급증한 성수동(뚝섬)은 올해 2분기 소규모 상가(3.12%)와 중대형 상가(3.78%) 부문에서 서울 전체 투자 수익률 1위를 싹쓸이했습니다. "세계인이 찾는 글로벌 관광지" 타이틀을 달자마자 자산 가치가 가장 가파르게 치솟고 있는 것입니다.

이제 주 5일 직장인 수요만 믿는 '내수 전용 상권'은 주말 공실과 경기 침체의 벽을 넘지 못합니다. 내수 수요만으로는 이미 높아진 서울 상권의 몸값을 감당하기 어려운 상황에서, 외국인 관광객 수요까지 스펀지처럼 흡입해야 제대로 된 상권으로 대접받는 시대입니다. 결국 오피스·주거 수요를 뛰어넘는 글로벌 관광 콘텐츠와 인프라의 결합이 서울 상업용 부동산 투자의 새로운 기준이 되었습니다.

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