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주택시장을 겨냥한 연이은 규제 발표로 수도권 주택시장은 얼어붙은 가운데, 규제를 비켜간 상업·업무용 꼬마빌딩은 반사이익을 얻고 있다.

이번 10·15 주택시장 안정화 대책은 주택담보대출비율(LTV) 을 종전 70%에서 40%로 낮추고, 토지거래허가제를 확대해 갭투자를 차단했으며, 전세자금대출까지 제한하는 등 ‘규제 종합세트’로 불린다.

대출을 통한 주택 구입 자금 마련이 한층 어려워지자 자금이 자연스럽게 꼬마빌딩이나 오피스텔 등 비주택 자산으로 옮겨가고 있다.

거래 증가세 뚜렷… 꼬마빌딩이 ‘대체 투자처’로 부상

부동산플래닛에 따르면 10억~50억 원대 상업·업무용 빌딩 거래 건수는 올해 1분기 834건에서 2분기 1000건, 3분기 1030건으로 꾸준히 늘었다. 50억~100억 원대 거래도 같은 기간 132건에서 171건으로 증가했다.

서울 내 연면적 3,300㎡ 이하 중소형 빌딩 거래 역시 상승세를 이어가며, 주택시장 규제 강화 이후 유동자금이 상업용 부동산으로 옮겨가는 흐름이 뚜렷하게 나타나고 있다.

상업용 부동산의 또 다른 강점은 실거주 의무가 없다는 점이다. 임대수익과 시세차익을 동시에 기대할 수 있고, 공실 부담도 비교적 낮다. 부동산원 통계에 따르면 서울 소규모상가 공실률은 5%대로 안정세를 유지하고 있다.

최근 일고있는 일부 부동산업자의 ‘무자금 건물주’ 마케팅도 소형빌딩 거래에 영향을 미쳤다는 분석이다. 보증금과 대출, 정부 지원금을 활용해 적은 자금으로 건물주가 될 수 있다는 점을 내세운 유튜브 방송에는 소액 자금을 투자하려는 수천명이 모여들었을 정도다.

투자 열기 속 신중한 선택 필요… 믿을 만한 곳과 거래해야

그러나 꼬마빌딩이 반드시 안정적인 수익을 보장하는 것은 아니다. 입지 분석이 부족하거나 임차 구조가 불안정한 건물은 공실 리스크와 유지보수 비용이 든다. 세입자 계약 현황, 관리비 구조, 건물 상태, 인허가 여부 등을 꼼꼼히 검토하지 않으면 수익은 커녕 막대한 손실을 입을 수 있어 주의가 필요하다.

전문가들은 “시장 분위기에 휩쓸리기보다 입지·임대구조·수익구조를 종합적으로 분석해야 한다”고 강조한다. 특히 거래의 투명성과 전문성이 검증된 곳을 선택하는 것이 중요하다.

브랜드를 걸고 상업용 부동산을 중개하는 법인이나 신뢰할 만한 전문 컨설팅을 통해 거래해야 리스크를 최소화할 수 있다.

글로벌 부동산 네트워크 REMAX는 건물 가치 평가, 임대 구조 분석, 투자 수익률 검증 등 전문 서비스를 제공해 투자자들이 보다 안정적이고 합리적인 결정을 내릴 수 있도록 돕고 있다.

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