서울 오피스 시장이 다시 활기를 띠고 있다. 공실률, 임대료, 수익률 등 주요 지표들이 전반적으로 안정세를 보이는 가운데, 권역별로는 뚜렷한 특성이 나타나고 있다.
강남, 여의도, 도심. 서울을 대표하는 주요 업무 권역의 2025년 1분기 기준 데이터를 바탕으로 현재 시장 흐름을 살펴본다.
투자수익률, 강남이 가장 높아
서울 전체 평균 투자수익률은 1.95% 수준이다. 이 가운데 강남은 2.58%로, 수익률이 가장 높게 나타났다. 소득수익률은 1.65%, 자본수익률은 0.93%로 균형 있게 형성돼 있다.
여의도·마포는 1.74%를 기록하며 안정적인 흐름을 보이고 있다. 금융권 중심의 수요와 오랜 기간 형성된 기업 집적도가 수익률을 견인하고 있다.
도심은 1.66%로 다소 낮지만, 중심업무지구 (CBD)로서의 상징성과 입지 가치는 여전히 유효하다.
도심 공실률, 다소 높지만 안정화 단계
공실률은 도심이 7.5%로 가장 높게 나타났다. 다만 이는 최근 수년간 공급된 대형 프라임급 오피스의 영향으로, 단기적인 조정 국면으로 볼 수 있다.
특히 신축 고급 오피스의 비중이 높아지고, 일부 노후 건물은 경쟁력 약화로 공실률 상승 요인이 되기도 한다. 중요한 점은 과거와의 비교다.
도심은 2020년 이전까지 10% 이상의 공실률이 일반적이었으나, 현재는 공급 증가에도 불구하고 공실률이 오히려 낮아지면서 시장 내 소화력이 강화된 것으로 보인다.
강남은 6.5%, 여의도·마포는 4.9%로 비교적 안정적인 수준을 유지하고 있다.
도심 임대료는 가장 높아… 입지 프리미엄이 여전
2025년 1분기 기준, 서울 주요 권역 가운데 도심의 임대료가 가장 높게 나타났다.
도심: 30.0만 원/㎡ 강남: 26.1만 원/㎡ 여의도·마포: 19.7만 원/㎡
도심은 광화문, 종로, 을지로 등 핵심 행정·금융·언론기관이 밀집한 지역으로, 높은 임대료는 입지 프리미엄을 반영한 결과다.
고급 신축 오피스의 임대료가 전체 평균을 끌어올리는 반면, 일부 노후 건물은 공실률 상승에 영향을 주고 있다.
이로 인해 리모델링이나 리뉴얼 수요가 꾸준히 이어지고 있으며, 시장 내 재편 가능성도 함께 논의되고 있다.
권역별 특성에 따라 접근해야
 <강남 업무지구 전경>
서울 오피스 시장은 지역별로 뚜렷한 특성을 보이고 있으며, 각각의 권역이 다른 강점을 가지고 있다. 강남은 높은 임대료에도 불구하고 수익률과 수요가 모두 견고해 대표적인 투자 1순위 지역으로 꼽힌다.
여의도·마포는 비교적 합리적인 임대료와 안정적인 수익률, 낮은 공실률을 바탕으로 균형 잡힌 투자처로 주목받고 있다. 도심은 과거 대비 공실률이 낮아진 가운데 리모델링 가능성과 상징성 등 장기적 가치가 여전하다.
전반적으로 서울 오피스 시장은 건전한 흐름을 보이고 있다. 권역별로 차별화된 접근이 필요하지만, 수요 기반이 탄탄하고 공급이 잘 흡수되고 있어 중장기적인 투자 환경은 긍정적이다.
시장 관계자들은 “단순한 수익률만이 아닌, 지역의 입지적 가치와 수요 구조를 함께 고려해 투자 전략을 수립해야 한다”고 조언한다.
자료 출처: 국토교통부 「2025년 1분기 상업용 부동산 시장 동향」
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