집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 “집합건물법”이라고만 합니다)에서 건물의 어떤 부분이 전유부분에 해당하고 어떤 부분이 공용부분에 해당하는지 여부가 많이 문제되고 있습니다.

전유부분이라 함은 구분소유권의 목적인 건물부분을 말합니다(집합건물법 제2조 제3호). 집합건물법 제1조에서 정한 요건을 갖춘 건물의 부분이 실제로 구분소유권의 객체가 된 경우에 그 건물부분이 집합건물법에서 말하는 전유부분에 해당합니다.

공용부분이라 함은 전유부분 이외의 건물부분, 전유부분에 속하지 않은 건물의 부속물, 집합건물법 제3조 제2항 및 제3항에 의하여 규약이나 공정증서에서 공용부분으로 삼은 부속건물을 말합니다(집합건물법 제2조 제4호). 판례는 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위해 필요한 지주, 외벽, 기초공작물 등은 구조상 구분소유자의 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않는 바, 이는 공용부분에 해당한다고 판시하고 있습니다.

부속건물의 경우 객관적 구조상 별도의 (구분)소유권의 목적이 될 수 있으므로 부속건물을 공용부분으로 하기 위해서는 그러한 취지의 규약이나 공정증서가 있어야 합니다. 이러한 공용부분은 구분소유자들이 지분에 따라 공유하며(집합건물법 제10조, 제12조), 공유지분은 전유부분의 처분에 따르고 전유부분과 분리하여 처분할 수 없으므로, 공용부분에 대한 물권의 득실변경은 별도의 등기를 요하지 않습니다(집합건물법 제13조). 

따라서 부속건물인 공용부분은 1개의 건물로서 독립하여 등기의 대상으로 할 필요가 없으며, 그 건물 등기부의 표제부에 공용부분이라는 취지를 등기하게 됩니다(부동산등기법 제47조). 따라서 관리동이 집합건물법상의 부속건물로서 규약이나 공정증서에 의한 공용부분에 해당한다면 전유부분과 분리되어 별개로 처분(경매)되지 않습니다. 

옥상은 건물 몸체의 상부로서 건물전체의 유지, 보전이나 미관을 위하여 필요한 부분으로서 공용부분에 해당한다고 볼 수 있을 것입니다.

건축법에서는 발코니를 “건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간”으로 정의하면서, 주택에 설치되는 발코니로서 국토교통부장관이 정하는 기준에 적합한 발코니는 필요에 따라 거실, 침실, 창고 등의 용도로 사용하는 것이 가능함을 규정하고 있습니다(건축법 시행령 제2조 제14호). 

발코니는 건물의 몸체인 외벽의 일부를 이루고 있는 부분이므로 일반적으로 공용부분에 해당한다고 볼 수 있지만, 다양한 건축공법에 따라 그 구조 등이 상이하므로 일률적으로 판단할 수 없습니다. 따라서 발코니가 공용부분에 해당하는지 여부는 해당 집합건물의 구조나 이용방법, 건축물대장의 기재나 건물등기부의 기록 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것입니다.