서울 강남 도산대로와 논현역 일대 오피스 임대시장이 단기간에 극적인 변화를 보이고 있다. 국토교통부 통계에 따르면 도산대로의 공실률은 2025년 2분기 4.6%로 집계돼 전분기(21.7%) 대비 17.1%p 하락하며 전국에서 가장 큰 폭의 감소세를 기록했다. 논현역 역시 같은 기간 14.4%에서 5.1%로 9.3%p 줄어들며 뚜렷한 개선 흐름을 보였다. 한 분기 만에 이처럼 대규모 공실률 개선이 나타난 것은 극히 이례적이라는 평가다.
출처 국토부 2분기 상업용부동산 임대동향조사 2025년 2분기
공실률 급감과 임대거래지수 변화
도산·논현동 일대의 공실률 급락은 대형 빌딩의 공실 해소가 결정적 요인으로 꼽힌다. 1분기까지 리모델링과 재임대 대기 물량이 공실로 집계됐으나, 2분기 들어 글로벌 기업 지사, IT 스타트업, 공유오피스 운영사 등 굵직한 임차인이 잇따라 입주하면서 수치가 개선됐다는 분석이다.
임대료 수준과 가격 경쟁력
2025년 2분기 강남지역 오피스 임대료는 평균 26.6천원/㎡ 수준으로 조사됐다. 강남대로가 31.1천원/㎡로 가장 높았고, 테헤란로(27.0천원/㎡), 논현역(26.4천원/㎡), 도산대로(24.4천원/㎡)가 뒤를 이었다. 반면 남부터미널은 16.2천원/㎡로 가장 낮아 권역별 격차가 뚜렷했다.
임대가격지수 변동률을 보면 강남대로(2.29%)와 테헤란로(1.36%)가 강세를 보였으나, 논현역(0.08%)과 도산대로(0.13%)는 사실상 바닥 수준에 머물렀다. 공실률이 크게 줄었음에도 임대료 지수 상승률이 낮았던 것은, 임대인들이 임차인 유치를 위해 임대료를 낮추거나 조건을 조정했기 때문으로 풀이된다. 실제로 전기 대비 임대거래지수는 강남지역 전체가 1.30%, 강남대로 2.29%, 테헤란로 1.36% 올랐지만, 도산대로와 논현역은 각각 0.13%, 0.08%에 그쳤다. 가격 경쟁력이 임차 수요를 끌어들이는 핵심 요인으로 꼽을 수 있다.
소규모 상가는 공실 ‘0’
같은 지역의 소규모 상권은 사실상 공실이 없는 수준이다. 카페, 뷰티, 라이프스타일 브랜드가 활발히 들어서면서 공급 즉시 임차가 이뤄지고 있다. 특히 올리브영을 비롯한 대기업 브랜드의 플래그십 매장 오픈이 이어지며 상권의 활기를 더욱 끌어올리고 있다. 이러한 소규모 상권의 견조한 수요는 오피스 공실 해소에도 긍정적인 파급 효과를 주고 있다는 평가다.
출처 국토부 2분기 상업용부동산 임대동향조사 2025년 2분기
종합하면, 도산대로와 논현 오피스의 공실률 급락은 대형 공실 해소와 임대 조건 조정이 맞물려 나타난 결과다. 전 분기까지 누적된 공실로 인해 임대가격이 낮아지면서 다른 지역 대비 가격 경쟁력이 높아진 점도 공실 해소에 긍정적으로 작용했다. 여기에 최근 관광객 증가가 더해지면서 이 일대는 MZ세대를 중심으로 한 뷰티·라이프스타일 특화 상권으로 자리잡고 있으며, 관련 업종들의 연이은 입점으로 향후 시장 흐름에 더욱 관심이 쏠리고 있다.
