앞서 다룬 양도소득세에 이어 이번에는 세제개편안 중 종합부동산세에 대해 얘기해보고자 한다. 양도소득세와 마찬가지로 이번 세제개편안의 중점은 비거주 주택과 고가주택에 대한 과세로 보인다. 양도소득세에서의 거주 중심의 세제 적용은 2028년을 거쳐 2029년부터 본격적으로 시행될 예정이다. 

최소한 2027년까지는 현행 세법 수준, 2028년까지는 완화된 세법을 적용한다. 종합부동산세는 조금 더 빠르게 적용된다. 당장 2027년부터 개정된 세법을 적용하고, 2028년은 보다 강력한 수준으로 적용된다. 양도소득세보다 1년 더 빨리 개정안의 영향을 받는다고 볼 수 있다.

① 납세의무자 기준 신설 및 기본공제 금액 조정이다. 

현재는 주택분 재산세 납세의무자는 전부 종합부동산세 납세의무자에 해당한다. 다만, 기본공제 9억원(1세대 1주택자인 경우 12억원)을 적용해주기 때문에 공시가격 9억원 이하인 경우는 내야 할 세금이 없다. 개정안에서는 1세대 1주택자인 경우 14억원, 그 외의 경우는 9억원을 초과하는 경우에 납세의무자에 해당한다. 개정 전과 다른 부분이 없다고 느낄 수 있으나, 이는 이어지는 기본공제 금액 조정과 관련이 있다.

현행 세법에서의 기본공제 금액은 9억원이며, 1세대 1주택 단독 명의인 경우에 3억원을 추가하여 12억원을 공제한다. 개정안에서는 1세대 1주택자에 대해서도 거주하는 경우에 한하여 14억원, 거주하지 않는 경우에는 9억원을 공제한다. 다주택자인 경우에는 기본공제 4억원에 추가로 5억원 중 거주주택의 공시가격 비율에 대해 공제한다.

예를 들어, 거주하지 않는 다주택자의 경우 종전에는 9억원 공제를 적용받았으나, 2027년부터는 4억원만 공제받을 수 있는 상황이다. 만약 보유하는 공시가격의 합계가 9억원 이하라면, 이는 납세의무자 기준에 해당하지 않기 때문에 종합부동산세는 발생하지 않는다. 때문에 비거주 다주택자는 공시가격 9억원을 기준으로 문턱효과가 발생하게 된다.

위 세법개정을 요약하자면, 1주택자의 경우 거주하는 경우 기존보다 2억원 더 공제받게 되고, 거주하지 않는 경우엔 오히려 3억원의 공제가 사라진 셈이다. 다주택자의 경우 거주하는 경우 거주하지 않는 주택의 공시가격 비율만큼 공제가 줄어들게 되고, 전부 거주하지 않는 경우에는 5억원의 공제가 사라진 셈이다.

이러한 공제가 줄어드는 건 결국 종합부동산세의 증가로 이어진다. 다만, 이렇게 공제금액을 낮추면서도 납세의무자의 기준을 신설하여 1세대 1주택자의 경우 시가 약 20억원, 다주택자의 경우 시가 약 13억원 이하의 주택 보유자에 대해서는 과세하지 않으려는 의도가 엿보인다.

② 공정시장가액비율 인상이다.

현재는 주택에 대해 60%의 공정시장가액비율을 반영하여 과세하고 있다. 개정안에서는 2027년에는 70%로 반영, 2028년에는 다주택자(비조정 2주택자 제외)에 대해 80%의 공정시장가액비율을 반영하는 것으로 되어 있다. 공정시장가액비율이 높아진다는 것은, 결국 종합부동산세를 산정하는 과세표준이 증가하는 것이고 이는 종합부동산세의 증가로 이어진다.

③ 종합부동산세 세율 일원화이다.

개인적으로는 영향이 가장 큰 부분이라고 생각한다. 현재는 3주택 이상이면서 과세표준이 12억 초과하는 구간부터 중과세율이 적용된다.

개정안에서는 2027년, 2028년 각각 달라지는데, 2027년의 경우에는 세율 구간과 중과세율은 동일하나, 일반세율이 0.2~0.8%p가량 증가한다. 오히려 이미 중과세율을 적용받는 3주택 이상 초고가 다주택자의 경우에는 세율 변동은 없다.

2028년부터는 주택 수에 따른 중과기준이 사라지고 세율이 중과세율 기준으로 일원화된다. 현재 중과는 과세표준 12억원 초과분에 대해서만 적용하니, 그 이하인 경우에는 현재 세법 대비 세율 변화는 없다. 다만, 과세표준을 산정할 때 주택의 공시가격에서 기본공제 금액과 공정시장가액비율을 적용해야 하는데, 세법개정안에서는 기본공제 금액이 축소되고, 공정시장가액비율이 상향조정되므로 오히려 과세표준은 높아질 수 있다. 이로 인해 자연스레 높은 세율을 적용받게 되고 기존보다 높은 종합부동산세가 산출되게 된다.

④ 1세대 1주택자 보유기간 세액공제 개편 및 세액공제 금액 한도 신설이다.

현재는 연령과 보유기간에 따른 세액공제를 적용하고 있다. 개정안에서는 연령에 대한 공제는 기존과 동일하되, 보유기간에 따른 세액공제를 거주기간에 따른 세액공제로 전환한다. 2027년에는 기존 보유공제의 50%와 신설 거주공제 중 높은 공제를 적용하고, 2028년부터는 거주공제만 적용하게 된다. 공제율은 기존 보유공제와 동일하게 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%이다. 양도소득세에서 봤듯이 보유에서 거주 중심으로 과세하고자 하는 의도가 보인다.

거주공제 신설보다 영향이 큰 부분은 바로 세액공제 금액 한도 신설이다. 현재는 연령 및 보유공제로 최대 80%의 세액공제를 적용받을 수 있었다. 이에 대해 2027년에는 금액 기준 800만원, 2028년부터는 600만원의 한도를 적용하게 된다. 만약 이 한도가 적용되면, 소득이 줄어든 노령인구가 초고가주택에 거주하는 경우 늘어난 종합부동산세를 납부하지 못하는 상황이 생길 수 있다. 물론 이에 대해 종합부동산세 납부유예라는 제도가 있지만, 이 또한 세금이 줄어드는 게 아니라 추후에 이자를 포함하여 납부해야 하는 점은 변함없다.

⑤ 일시적 2주택 특례기한 단축이다.

현재는 조정대상지역 여부에 상관없이 종전주택을 3년 이내에 처분하는 경우 1세대 1주택으로 보아 기본공제 및 세액공제를 적용한다. 개정안에서는 2026.8.3. 이후 조정대상지역 소재 종전주택을 보유한 상태에서 조정대상지역 소재 신규주택을 취득하는 경우 종전주택의 처분기한이 3년에서 2년으로 단축된다. 예전에도 처분기한이 2년이었다가 2023년 1월 12일 이후 시행령 개정을 통해 3년으로 처분기한이 연장되었었다.

이번 종합부동산세 개편안을 한 줄로 요약하면, 집이 몇 채인지보다 집값이 얼마인지, 그리고 그 집에 실제로 사는지가 세 부담을 가르게 된다는 것이다. 기본공제는 거주 여부에 따라 14억원, 9억원, 4억원으로 갈리고, 세액공제도 보유기간 대신 거주기간을 따진다. 주택 수에 따른 중과세율은 주택가액 기준 단일세율로 정리된다.

시가 약 20억원 이하의 실거주 1주택자는 과세 대상에서 빠지는 만큼, 부담이 늘어나는 쪽은 비거주 주택과 고가주택에 집중된다. 보유 주택의 공시가격 합계가 9억원을 넘는지, 실제 거주하는 집이 있는지, 세액공제 한도에 걸리는 고가주택인지는 지금부터 점검해 둘 항목이다. 종합부동산세는 양도소득세보다 1년 빠른 2027년부터 적용되므로 준비할 시간이 생각보다 길지 않다. 다만 아직은 정부 개정안인 만큼, 국회 논의 과정에서 수치와 시기가 달라질 수 있다는 점은 염두에 두어야 한다.