사례의 제시와 질문
임대차 기간이 2023년 8월 1일부터 2025년 7월 31일까지인 상가 임대차계약이 있다. 임대인과 임차인이 모두 임대차계약의 갱신에 대해 아무런 언급을 하지 않은 채 2025년 6월 30일을 보냈다. 임차인은 임대차계약 종료 전날인 2025년 7월 30일에 임대차계약을 갱신하지 않겠다고 임대인에게 통지할 수 있을까? 답부터 밝히면 “통지할 수 있다”이다. 정답이 독자 여러분의 생각과 다르다고 하여 낙담할 필요는 없다. 대한민국 고등법원 판결도 그러했기 때문이다.

상임법 관련 규정과 그럴듯한 오해
상임법 제10조 제4항은 “임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.”, 동법 제10조 5항은 “제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.”라고 규정한다. 이 조항을 읽고 다음과 같은 시나리오를 떠올리는 독자들이 많을 것이다.
임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 아무 통지를 하지 않았다. 아, 그럼 묵시적으로 계약이 갱신된 거네? 전과 같은 조건으로 계약 기간이 1년 늘어났겠구나.
이제 임차인은 상임법 제10조 제5항에 따라 ‘언제든지 해지 통고’를 할 수 있지만, 임대인이 통고를 받은 날부터 ‘3개월이 지나야 해지의 효력이 발생’하는 거구나. 이 시나리오는 언뜻 보면 논리적이고 타당해 보인다. 그러나, 주택임대차보호법과 상임법의 해당 조문의 차이까지 살피면, 위 시나리오는 상임법이 임차인에게 부여한 중요한 권리를 간과한 결론이므로 수정이 필요하다.

대법원, “상가 임차인의 임대차계약 갱신거절 통지기간 제한은 없다.”
2024년 6월 27일, 대법원은 2023다307024 사건에서 다음과 같은 요지로 판결하였다.
“상가건물 임대차보호법 제10조 제4항(묵시적 갱신 규정)은 임대인이 임대차기간이 만료되기 전 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우에 적용된다. 이 규정은 임대인의 통지 기간만을 제한하고 있을 뿐, 임차인의 갱신 거절 통지 기간에 대해서는 명시적인 제한을 두고 있지 않다. 따라서, 상가 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신 거절의 통지를 한 경우, 해당 임대차계약은 묵시적 갱신이 인정되지 않고 임대차기간의 만료일에 종료된다고 보아야 한다.”
대법원은 상임법에는 주택임대차보호법 제6조 제1항 단서(임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신거절을 통지하지 않은 경우에도 묵시적 갱신을 인정)와 같은 규정이 없음에 주목하여 위와 같이 판결한 것이다.

대법원 판결의 사례 적용
이 글의 첫 부분에 제시한 사례로 돌아가 대법원 판결을 적용해 본다. 임대차 기간이 2023년 8월 1일부터 2025년 7월 31일까지인 상가 임대차계약이 있다. 임대인과 임차인이 모두 임대차계약의 갱신에 대해 아무런 언급을 하지 않은 채 2025년 6월 30일을 보냈다. 임차인은 임대차계약 종료 전날인 2025년 7월 30일에 임대차계약을 갱신하지 않겠다고 임대인에게 통지할 수 있을까?
대법원 판례를 이 사례에 적용하면 임차인은 임대차기간 종료 전날인 2025년 7월 30일에 임대차계약의 갱신거절을 임대인에게 통지하고 2025년 7월 31일의 임대차 종료를 주장할 수 있다. 단, 임차인의 아무런 통지 없이 2025년 8월 1일이 되었으면 묵시적으로 갱신된 계약이 발효된 것이므로 임차인의 해지 통고는 임대인이 이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생한다.

위 사례에 대한 결론을 본 독자 여러분에게는 다음과 같은 의문이 생길 수 있겠다. ‘임대차기간 종료 전일에 임차인의 갱신 거절이 가능한데 임대차기간 종료 당일도 될까?, ‘임차인의 원상회복의무 이행과의 관계는?’, ‘임차인의 권리금 회수는?’이런 질문이 생긴다면 필자에게 연락하면 된다.