「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘이 법’이라 한다) 제5조 제1항은 “구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위나 그 밖의 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자의 공동의 이익에 어긋나는 행위를 하여서는 아니 된다”고 규정하고 있다. 제2항은 “전유부분이 주거의 용도로 분양된 것인 경우에는 구분소유자는 정당한 사유 없이 그 부분을 주거 외의 용도로 사용하거나 그 내부 벽을 철거 또는 파손하여 증축, 개축하는 행위를 하여서는 아니 된다”고 규정하고 있다.
이는 구분소유자의 공동의 이익을 저해하는 행위에 대해서는 일정한 제한을 가하고자 하는 규정이다.
구분소유자의 공동의 이익에 어긋나는 행위는 일반적으로 다음과 같은 유형으로 분류된다.
첫째, 건물의 보존에 유해한 행위이다. 예컨대, 인접한 두 전유부분을 소유한 구분소유자가 동의 없이 그 두개의 전유부분 사이의 경계벽을 제거하여 하나의 전유부분으로 하는 행위, 외벽에 구멍을 뚫어 환기장치를 설치하거나 배관·배선을 통해 냉난방 실외기를 부착하는 행위, 1층 전유부분의 바닥 아래를 굴착하여 지하실을 신설하는 행위 등이 이에 해당한다. 이러한 행위는 정도의 차이는 있지만 건물의 구조적 안정성을 저해하거나 내구연한을 떨어뜨리는 행위이기 때문이다.
둘째, 건물 등의 부당사용행위이다. 다른 구분 소유자의 허락을 얻지 않고 전유부분 내에 과도하게 무거운 중량물을 설치하는 행위, 공용 복도나 계단 등에 개인 물품을 쌓아두어 방치하는 행위, 허락을 얻지 않고 옥상에 광고탑을 설치하거나 외벽에 간판을 부착하는 행위 등이 건물 등의 부동사용행위에 해당된다.
셋째, 주거용 전유부분의 타용도 사용행위이다. 주거용으로 분양된 전유부분을 점포, 사무실 등으로 사용하는 행위, 그 전유부분에서 정기적으로 또는 빈번하게 다수의 인원이 모이는 집회를 개최하는 행위 등은 주거용 전유부분의 타용도 사용행위에 해당한다고 보아야 할 것이다.
넷째, 다른 구분소유자에 대한 생활 생활방해행위등이 거론되고 있다. 대표적으로 층간소음, 진동, 악취 등으로 인해 다른 구분소유자의 평온하고 쾌적한 생활을 수인한도를 넘어서 방해하는 행위는 생황방해행위로서 금지된다.
이러한 공동의 이익에 반하는 행위를 한 자에 대한 조치는 이 법 제6절에서 행위의 정지 청구 등 그 내용과 절차가 자세히 규정되어 있다.
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