상가건물임대차보호법(이하 “이 법”이라고만 한다)은 상가건물임차인을 보호하기 위하여 여러 가지 규정을 두고 있으나 사회적, 경제적 강자인 임대인에 의하여 이 법률의 규정을 몰각하는 내용으로 임대차계약이 체결될 경우에 그 효력을 인정한다면 이 법이 규정하고 있는 임차인 보호규정은 형해화될 것이다. 임차인 보호라는 이 법의 입법취지에 따라 이 법 제15조(주택임대차보호법은 제10조)는 이 법의 규정에 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 규정하고 있다. 소위 편면적 강행규정이다.
편면적 강행규정이란 계약 당사자 간의 합의내용이 상대적인 약자(임차인)에게 유리할 때는 법 규정을 따르지 않아도 그 합의가 유효하지만, 약자에게 불리하게 작용할 때에는 당사자 간의 합의 내용은 무효가 되고 대신 법에서 규정한 내용이 자동적으로 적용되는 법 조항을 말한다. 주택 또는 상가임대차와 관련하여 편면적 강행규정 위반으로 지적받고 있는 대표적인 특약으로서
① 세입자는 1년 뒤에 퇴거한다.
② 세입자는 계약갱신요구권 행사를 포기한다.
③ 보증금과 월세는 1년마다 시세에 맞게 임대인의 판단대로 올린다. 임차인은 임대인의 월세 인상에 이의를 제기할 수 없다.
④ 세입자가 월세를 연체할 경우 집주인은 세입자의 짐을 처분할 수 있다.
⑤ 주택매매로 인해 임대인이 바뀌었을 경우 임대차 계약은 승계되지 않는다.
⑥ 해당 상가에 대한 권리금은 인정되지 않는다 등을 들 수 있다.
임대차계약이 이 법에 비추어 임차인에게 불리한 것인가, 유리한 것인가의 판단기준은 사회적, 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위하여 제정된 이 법의 입법취지에 비추어 개개 약정조항을 기준으로 판단하여야 하며 임대차계약 전체를 기준으로 판단하여서는 아니 될 것이다.
임대차계약이 이 법에 비추어 임차인에게 불리한 것인가, 유리한 것인가의 판단기준은 사회적, 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위하여 제정된 이 법의 입법취지에 비추어 개개 약정조항을 기준으로 판단하여야 하며 임대차계약 전체를 기준으로 판단하여서는 아니 될 것이다. 따라서 임대차계약이 전체적으로는 이 법에 비하여 임차인에게 유리하다 하더라도 그중 일부가 임차인에게 불리하다면 그 조항만이 무효가 된다고 할 것이다. 다만 경우에 따라서는 계약체결의 경위와 제반사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 강행규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 하는 경우도 있을 수 있다.
우리 대법원도 민법 제652조의 강행규정 조항에 관한 판결에서 임차인에게 불리한 약정인지의 여부는 우선 당해 계약의 조건 자체에 의하여 가려져야 하므로 계약체결의 경위와 제반사정을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한 당해 약정은 임차인에게 불리한 것으로서 민법 제652조에 의하여 그 효력이 없다고 하겠지만, 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 있을 때에는 강행규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 한다라고 판시하고 있다.
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