관리인이 건물관리 사무를 처리함에 있어 혼자 결정하기 어려운 중대한 사유가 있거나 복잡한 사무가 많이 있습니다. 건물관리 업무를 처리함에 있어 관리인이 혼자서 이를 결정하지 않고 건물의 구분소유자들과 함께 고민하고 관리사무의 처리 방향을 잡는 것이 바람직할 것입니다.

이와 같은 이유로 2012. 12. 집합건물법의 개정으로 관리위원회에 관한 규정이 신설되었습니다.

집합건물법상 관리위원회는 해당 집합건물에서 설정한 규약에 그 근거를 두어야 설치될 수 있는 임의기관입니다(법 제26조의 3 제1항). 따라서 규약상 관리위원회의 설치 근거가 마련되어 있지 않다면 집합건물법상 기관인 관리위원회라고 볼 수 없으며 해당 집합건물의 자치기관에 불과할 뿐입니다.

규약에서 관리위원회에 관한 근거규정을 둔 경우에는 집합건물법에 따라 관리위원회를 구성하여 운영하여야 합니다. 관리위원회가 설치된 경우 관리인은 법 제25조 제1항에 따라 관리사무를 수행하기 위해서는 그 사무 집행의 방식과 내용 등에 관하여 관리위원회의 결의를 거쳐야 하며(법 제26조의 3 제3항), 관리위원회는 관리인이 관리위원회의 결정에 따라 사무를 집행하는지 여부를 감독해야 합니다(법 제26조의 3 제2항).

관리인은 대외적으로 관리단을 대표하고 내부적으로 관리단의 사무를 집행하는 기관(법 제24조 제1항)이며, 관리위원회는 그러한 관리인의 사무 집행에 대한 의사를 결정하고 관리인의 사무집행에 대하여 감독을 수행하는 기관(법 제26조의 3 제2항 및 제3항)입니다. 관리인은 규약에 달리 정한 바가 없으면 관리위원회의 위원이 될 수 없지만(법 제26조의 4 제2항) 관리단의 사정(예를 들어 소규모 집합건물이어서 구성원이 소수인 경우 등)을 고려하여 규약에서 관리인과 관리위원을 겸직하도록 정할 수 있습니다. 

규약에서 관리인과 관리위원의 겸직을 허용하는 경우에도 그 자격에 관하여는 집합건물법의 규정을 준수하여야 하므로, 구분소유자의 지위를 가진 자만이 관리위원을 겸직한 관리인이 될 수 있습니다.

집합건물법은 관리위원회의 위원은 “구분소유자 중에서” 선출한다고 하여 그 자격을 구분소유자로 한정하고 있습니다(법 제26조의 4 제1항). 따라서 구분소유자의 배우자나 직계존비속, 임차인 등 구분소유자가 아닌 자는 관리위원회 위원의 피선거권이 없습니다. 

관리위원회 위원장은 관리위원 중에서 선출하도록 하고 있으므로 구분소유자만이 관리위원회 위원장이 될 수 있고, 임차인은 관리위원회 위원장이 될 수 없습니다. 관리위원회 위원(장)의 피선거권의 범위를 확장하는 등 규약으로 자격을 달리 정하여도 그 규약은 효력이 없습니다.

법인이 집합건물의 전유부분을 소유하는 경우에는 구분소유자인 법인이 관리위원회 위원이 될 수 있습니다. 그런데 구분소유자인 법인의 경우 전유부분에 대한 소유권 기타 권리의 행사는 대표기관에 의하여 행해져야 하므로 관리위원회에서 법인의 대표기관이 의결권을 행사할 수 있습니다. 반면 대표기관이 아닌 임직원 등은 원칙적으로 관리위원회에 참석하여 의결권을 행사할 수 없습니다.