최근 부동산을 계약하고 뒤늦게 법인으로 매입하는 것에 대한 검토를 의뢰받은 적이 있었다.
결국 잔금 시점과 너무 촉박한 나머지 법인으로 취득하는 것 자체는 쉽지 않아 진행되지 않았는데, 매입 전부터 법인취득을 고려해서 법인설립 등을 해두거나 하지 않으면 사실상 쉽지 않다.
은행의 권유든 중개업소에서 권유하든 법인 명의로 부동산 취득은 그만큼 타당한 이유가 있다.
법인으로 취득하는 가장 많은 이유 몇 가지를 알아보자.
은행대출
가장 많은 경우는 대출이다. 임대업의 경우 대출이 예전보다 더 까다롭고 어려워졌다고는 하나 여전히 대출에 있어서는 개인보다 법인이 유리하다. 특히 신설법인은 대출이 초기에 어려운 반면 시간이 지날수록 법인에 사업 이력이 쌓이고, 개인과 별개로 법인에 실적이 확인되면 상대적으로 더 유리해진다. 임대업 외 다른 사업을 하는 경우라면 금상첨화다.
채무부담
은행 채무에 대한 부담이 법인으로 한정된다. 개인으로 취득하는 것과 법인으로 취득하는 것의 가장 큰 차이 중의 하나인데, 혹시라도 은행 대출 상환 등에 문제가 있어 향후 대출 회수가 될 경우 개인으로 취득하면 개인소유의 모든 다른 자산에도 영향이 있다. 반면 법인은 해당 법인 명의로 부동산 취득하게 되면 주주인 개인 소유의 다른 물건에까지 영향을 주지는 않는다. 물론 담보가 부족해서 개인소유 다른 부동산을 담보로 제공하지 않는다면 이라는 전제 하이다.
세금
가장 많이 차이 나는 세금은 처분 시 소득세이다. 개인은 양도 세율(최고 45%)로 적용되지만, 법인은 법인세(대부분 19%)로 종료된다. 법인세에 비해 개인 양도세는 거의 두 배가 넘는다. 물론 장기보유 공제 등의 혜택을 감안하면 실제 실효세율은 대략 2배 정도가 차이 난다. 그러나 법인이 부동산을 매각하면 법인세에 적용받아 차익에 대한 세금이 적지만 법인에서 돈을 꺼내와야 하는 절차가 있어 번거롭다.
대부분 주위에서 만류하는 이유는 이 부분이다. 법인에 돈이 묶인다고 표현한다. 그러나 부동산 매각 후 남아 있는 법인 현금이 별다른 목적이 없으면 다시 부동산에 재투자되는 특성을 감안할 때 굳이 법인에 쌓인 매각 대금을 꺼내야 할 경우의 수는 많지 않다. 보통 10억대 이상의 자금을 꺼내 쓸 일이 부동산 취득 이외에 사실상 거의 없기 때문이다. 부동산 취득이 목적이라면 그냥 법인에서 다시 취득하면 될 일이다. 주변에서 법인에서 돈을 다시 꺼낼 때 세금이 더 들어간다는 건 말 그대로 기우인 경우가 대부분이다.
크게 3가지 정도 법인으로 부동산을 취득하는 이유를 알아봤는데, 매입 대상이 빌딩 등으로 규모가 큰 경우는 법인으로 하는 게 좋다. 과거에 비해 개인으로 취득하는 데 대한 장점이 많이 없어졌다. 특히 건강보험 등을 염두에 두면 답이 나온다.
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