최근에 등기 사고가 발생했다. 소유권용 부동산권리보험에 가입한 매수자(피보험자)가 잔금을 치르고 소유권이전등기를 하는 사이에 가압류등기가 된 것이다. 매도자 측의 채권자가 앞서 신청한 가압류가 법원에서 받아들여져 잔금일 당일 촉탁등기까지 된 사건이다. 그것도 소유권이전등기 접수를 하기 30분 전에!
현업 중개사들과 얘기를 나누다 보면, 경험이 많은 공인중개사일수록 등기 사고 발생 가능성을 부정하는 경향을 보인다. 또한, 중개업을 하는 동안 거래사고가 없었다는 표현의 이면에 거래 위험을 간과하는 측면도 일부 느낄 수 있었다. 되짚어보면, 거래사고를 겪고 살아남아 중개업을 계속 영위한다는 것도 쉽지는 않은 일일 것이다.
소개하려는 등기 사고 사례는 위 그림에서 확인되는 바와 같이 지난 3월 8일에 발생했다. 매수자 이 모 씨의 잔금일은 지난 3월 8일. 매수자는 잔금을 치르고 매도자로부터 등기필요 서류를 받아 소유권이전등기를 완료하였다. 순위번호는 15번. 문제는 잔금을 치르고 소유권이전등기를 접수하는 사이에 순위번호 14번 항목에 표시된 바와 같이 법원으로부터 매도자 측의 채권자가 신청하여 법원이 발령한 가압류결정(③)으로 촉탁등기(②)까지 완료된 말 그대로 등기 사고가 발생한 것이다. 소유권이전등기를 담당하는 등기 대리인이 곧바로 가압류등기가 이뤄진 사실을 확인하고 매수자와 보험사에 보고했지만, 이미 등기 사고는 발생한 뒤였다.
위 그림은 대법원 사이트에서 사건 검색을 통해 확인한 가압류사건 진행 경과이다. 화면에서 볼 수 있듯이, 해당 가압류 사건은 이미 지난 2월 20일에 접수되어 3월 8일에 법원 결정과 촉탁등기까지 완료되었다.
정말 재수 없어 생긴 우연의 일치라고만 생각할 수 있다. 그러나 매수자 입장에서는 전 재산이 걸린 황당한 사건이다. 이런 우연의 일치는 언제나 발생할 수 있는 확률적 빈도를 가지고 있다. 결론적으로 우리나라 부동산 거래 시장과 거래 문화가 이런 돌발상황에 취약한 구조적 한계가 있다고밖에 볼 수 없다.
매수자가 권리보험에 가입하지 않았다면?
권리보험에 가입하지 않은 매수자 입장에서 취할 수 있는 조치는 매도자에게 가압류를 풀어달라고 독촉하고 중개사에게 해결해달라고 매달리는 것 이상의 현실적 해결 방안이 마땅치 않다.
채권자로부터 상당 기간 채무변제 독촉에 시달리면서도 해결을 못 해 가압류까지 된 매도자라면, 사실상 문제 해결 능력을 상실한 상태일 가능성이 높다.
공인중개사 입장에서도 과연 정상적으로 중개업을 지속해 나갈 수 있을지 미지수다. 그나마 다행히도 사고 금액이 크지 않다면 공제조합을 통해 해결의 실마리를 찾을 수 있겠지만, 금액이 커지면 공제 증서로도 해결이 안 되는 상황에 직면하게 될 것이다.
설사 매수자가 변호사를 선임하여 법적으로 대응한다고 하더라도 상당한 시간과 비용을 부담해야 하고, 피해 복구를 할 수 있는 가능성은 별로 없어 보인다. 오히려 사건 해결에 매달리다 보면, 장시간 동안 정신적으로도 극심한 스트레스에 시달리고 경제적인 부담도 더 늘어날 수밖에 없다. 한마디로 우울증 안 걸리면 다행일 것이다.
권리보험에 가입한 매수자, 안심하는 공인중개사
다행히도 이 사건 매수자는 소유권용 부동산권리보험에 가입한 상태이며, 사고 발생 이후 현재는 보험사가 법무법인을 통해 매도자 및 매도자측 채권자들과 협상을 진행중이다.
피보험자인 매수자는 등기대리인으로부터 가압류등기 사실을 통보받고 잠깐 당황스러워 했지만, 바로 보험사로부터 안내전화를 받고 안도의 한숨을 쉴 수 있었다. 매수자가 가입한 소유권용 부동산권리보험의 약관상에 “매매잔금을 치르고도 가압류, 가처분 등으로 소유권확보를 못하는 경우”가 보상 범위에 포함되어 있기 때문이었다
매매중개를 한 공인중개사도 등기사고로부터 한숨 돌릴 수 있게 되었다. 매수자를 대위하여 보험사가 자기 비용으로 매도자 및 매도자측의 채권자들과 협상을 하거나 소송을 할 것이고, 매수자의 재산상 피해액이 확정되면 보험사에서 이를 보상해주기 때문이다. 더불어 매수자에게서 시달리지 않아도 되므로 그 또한 돈으로 계산될 수 없는 실익이다.
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