통상의 손모와 초과 훼손에 관한 법원의 판단 기준

임대차계약이 종료되면 임대인과 임차인 사이에서 가장 빈번하게 발생하는 분쟁 중 하나가 바로 원상회복 문제다. 특히 상가 임대차의 경우 수천만 원에 이르는 철거비와 복구비가 문제 되면서 보증금 반환을 둘러싼 소송으로 이어지는 경우가 적지 않다.

실무상 임대인은 “처음 상태대로 모두 복구하라”고 요구하고, 임차인은 “정상적으로 사용하면서 발생한 마모까지 책임질 수는 없다”고 주장하는 경우가 많다. 그렇다면 법에서 말하는 ‘원상회복’이란 과연 어디까지를 의미할까.

민법 제654조는 사용대차에 관한 민법 제615조를 임대차에 준용하고 있으며, 이에 따라 임차인은 임대차 종료 시 목적물을 원상에 회복하여 반환할 의무를 부담한다. 그러나 여기서 말하는 ‘원상’이 임차 전 상태를 물리적으로 완벽하게 재현하는 것을 의미하는 것은 아니다.

법원은 일관되게 원상회복의 의미를 “임차목적물을 통상의 용도로 사용하는 데 지장이 없는 상태로 복구하여 반환하는 것”으로 해석하고 있다. 임차인이 일정 기간 목적물을 사용한 이상 시간의 경과에 따른 마모와 노후화는 불가피하므로, 이를 모두 임차인의 책임으로 돌릴 수는 없다는 취지다.

여기서 핵심 개념이 바로 ‘통상의 손모(損耗)’이다.

통상의 손모란 임차인이 목적물의 용도에 따라 정상적으로 사용하면서 자연스럽게 발생하는 상태의 악화나 가치 감소를 의미한다. 벽지의 변색, 바닥재의 마모, 생활 스크래치, 설비의 노후화 등이 대표적인 사례다.

법원은 이러한 손모는 임대차계약 체결 당시부터 예정된 것으로 보고 있다. 임대인이 받는 차임이나 보증금의 경제적 가치에는 이미 목적물의 자연적 마모가 반영되어 있다는 것이다. 따라서 통상의 손모에 대한 복구비용까지 임차인에게 부담시키는 것은 임대인에게 부당한 이익을 제공하는 결과가 될 수 있다고 판단하고 있다.

반면 임차인의 책임이 인정되는 경우도 있다.

임차인이 벽체를 임의로 철거하거나, 바닥을 심하게 훼손하거나, 관리 의무를 현저히 위반해 시설을 손상시킨 경우와 같이 자연적 마모의 범위를 초과하는 특별한 훼손이 발생한 때에는 원상회복의무가 인정된다.

다만 이러한 초과 훼손이 존재한다는 사실은 임대인이 주장·증명하여야 한다. 단순히 “건물이 낡아졌다”거나 “시설 상태가 좋지 않다”는 사정만으로는 부족하다. 임대인은 임대 당시와 반환 당시의 상태를 비교할 수 있는 객관적 자료를 통해 훼손이 통상의 손모를 넘어섰다는 점을 입증해야 한다.

또한 원상복구 비용을 산정할 때에는 감가상각 역시 중요한 고려 요소가 된다. 예컨대 이미 상당 기간 사용된 바닥재나 설비를 새것으로 교체하는 비용 전부를 임차인에게 부담시킬 수는 없다. 법원은 목적물의 경과연수와 사용 기간 등을 고려하여 감가상각을 반영한 금액만을 손해액으로 인정하고 있다.

원상회복의 범위는 획일적으로 결정되지 않는다. 대법원 역시 임대차계약의 체결 경위, 계약 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인의 사용 기간, 시설 변경 내용 등을 종합적으로 고려하여 개별적으로 판단하여야 한다는 입장을 취하고 있다.

특히 상가 양수인의 경우에는 ‘인도받은 당시의 상태’가 중요한 기준이 된다. 특별한 약정이 없다면 전 임차인이 설치한 시설까지 모두 철거할 의무를 부담하는 것은 아니다. 그러나 계약서에 “양수한 모든 시설을 철거한다”는 특약이 있는 경우에는 상황이 달라질 수 있다. 실무상 이러한 조항은 예상하지 못한 거액의 원상복구 비용 부담으로 이어질 수 있으므로 계약 체결 단계에서 면밀한 검토가 필요하다.

임대차 종료 시 원상회복 분쟁을 예방하기 위해서는 임대인과 임차인 모두 입주 당시와 퇴거 당시의 현장 상태를 사진과 영상으로 남기고, 시설 인수인계서를 작성하는 것이 바람직하다. 또한 복구비 산정 시에는 통상의 손모와 초과 훼손을 명확히 구분하고 감가상각을 충분히 반영해야 한다.

원상회복은 결코 ‘새것처럼 만들어 돌려주는 것’을 의미하지 않는다. 임차인의 정상적인 사용 과정에서 발생한 자연적 마모는 임대차관계가 예정하고 있는 위험의 범위에 속한다. 결국 원상회복 분쟁의 핵심은 어디까지가 통상의 손모이고, 어디부터가 초과 훼손인지에 대한 구체적·개별적 판단에 있다고 할 것이다.