2025년, 한국은 본격적인 ‘외국인이 몰려오는 시대’에 접어들었다. 올해 한국을 방문하는 외국인 관광객 수는 연간 2,000만 명에 육박할 것으로 예상되며, 체류 외국인 수는 265만 명을 넘어섰다. 관광을 넘어 거주, 취업, 유학, 투자 등 다양한 목적의 외국인 유입이 증가하면서, 도시 구조와 소비 시장 전반이 빠르게 변화하고 있다.
이러한 흐름은 부동산 시장에도 유례없는 변화를 유도하고 있다. 관광과 체류 수요가 급증하며 호텔·레지던스 등 숙박시설 신축이 활발해지고, 기존 주택이나 상가를 매입해 에어비앤비, 모텔 등 단기 숙박시설로 리모델링하거나 운영하는 사례도 크게 증가하고 있다. 외국인 수요가 높은 지역의 중개업소들은 다국어 상담 인력과 통역사를 배치하며 외국인 맞춤 서비스를 강화하고 있다. ‘관광 특수’가 부동산 시장 전반에 뚜렷하게 반영되고 있는 모습이다.
관광객은 오고, 외국인은 눌러앉는다
2025년 1~2월 기준 외래 관광객 수는 약 113만 명(2월 기준)으로 전년 동월 대비 10.5% 증가했다. 한국관광공사에 따르면 이러한 회복세가 유지된다면, 연간 외국인 관광객 2,000만 명에 이를 것이라는 전망이 나온다. 이처럼 외국인 관광객 수가 팬데믹 이전 수준을 거의 회복하면서, 외래 소비와 숙박 수요가 동반 급증하고 있다.
한편, 법무부와 행정안전부에 따르면 2024년 말 기준 체류 외국인은 전체 인구의 5.2% 수준인 2,650,783명이다. 이 중 장기체류 외국인은 204만 명으로 77%를 차지하며, 영주권자도 20만 명을 돌파했다. 단일민족 국가에서 글로벌 정주 국가로의 전환이 현실화되고 있다.
이처럼 단기 숙박과 장기 정착이라는 두 수요 축이 동시에 커지면서, 외국인의 우리나라 부동산 시장 영향력 또한 뚜렷하게 확대되고 있다.
부동산 업계, 변화에 빠르게 적응 중
외국인 증가세에 힘입어 관광 수요가 높은 지역에서는 에어비앤비 등록이 가능한 주택, 단기 임대 오피스텔, 외국인 대상 레지던스 상품이 지속적으로 증가하고 있다. 최근에는 구옥을 리모델링해 단기 숙박시설로 전환하거나, 기존 모텔을 관광 특화 숙소로 리브랜딩하는 움직임도 활발하다.
이러한 흐름은 단기 수익형 투자를 넘어, 부동산 상품 다변화와 자산 운영 방식의 전환으로 이어지고 있다. 중개업계는 숙박형 주택 매물 발굴, 상업시설 중개, 투자형 자산 운영 컨설팅 등으로 범위를 확장해 시장 변화에 대응하고 있다.
외국인 임대 수요, ‘정착형’으로 진화
한편, 외국인 중 장기 거주를 목적으로 한 유입도 꾸준히 늘고 있다. 이들이 주로 몰리는 지역은 외국계 기업, 국제학교, 대사관 등이 밀집된 서울 및 수도권 지역이다. 특히 외국인 고객은 장기 임대를 선호하고, 법인 계약 비중이 높아 계약 안정성과 신용도 측면에서도 집주인에게 신뢰받는 임차인으로 평가된다. 세계적인 부동산 프랜차이즈 리맥스 코리아 관계자는 “관광, 쇼핑, 의료, 교육, 문화 콘텐츠 등의 인기로 한국 부동산 시장에 대한 외국인 관심이 높아질 것을 대비해, 글로벌 리퍼럴 네트워크 운영 서비스를 적극 확대하고 있다”라고 밝혔다.
“외국인은 더 이상 손님이 아니라 고객이다.”
관광객 2,000만 명, 거주 외국인 265만 명. 이 수치는 단순한 유입 통계를 넘어서, 한국 사회의 글로벌화와 부동산 시장 수요 구조의 근본적 변화를 상징한다. 정치적 불확실성이 완화되고, 한류 콘텐츠의 글로벌 인기가 지속되는 상황에서 한국 부동산 시장의 글로벌화는 구조적 트렌드로 자리 잡고 있다. 외국인 수요는 일회성 이벤트가 아닌, 지속 가능한 주요 수요층이다.
특히 외국인 고객 중에는 법인 및 고액 자산가, 글로벌 투자자 비중이 높아 시장에 미치는 영향력이 큰 만큼 부동산 업계는 이들을 위한 맞춤형 대응 전략을 수립할 필요가 있다. 계약 프로세스 단순화, 언어 장벽 해소, 체계화된 투자 상담 및 사후관리 서비스 등이 경쟁력의 핵심이 될 것이다.
지금은 외국인을 위한 서비스가 ‘차별화 전략’이 아니라, 시장 진입의 기본 조건이 된 시대다.
이 흐름에 선제적으로 대응하는 기업만이 단기 수익은 물론, 중장기 브랜드 가치까지 확보할 수 있을 것이다.
