올해 들어 중소형 빌딩에 대한 자산가들의 관심이 폭발적으로 증가하고 있는 가운데 오피스 시장에서 과거와는 다른 특징들이 나타나고 있어 투자자들의 시선을 끌고 있다.

세계 최대의 부동산 네트워크를 갖춘 리맥스는 지난 10일 서울 강남구 논현동 건설회관에서 서울경제신문과 공동으로 개최한 ‘중소형 빌딩 투자 설명회’에서 투자자들에게 도움이 될만한 오피스 시장의 주요 트렌드를 소개했다. 리맥스에 따르면 최근 서울 오피스 시장은 ▲수익률에 따른 오피스 빌딩의 가치 결정 ▲지역별, 빌딩별로 차별화된 시장 형성 ▲전통적인 3대 권역의 붕괴 ▲지속적인 공급 증가와 수요 둔화 ▲임차인 우위 시장 ▲빌딩 위탁 관리의 증가 등이다.

이날 강사로 나선 최윤석 리맥스와이드파트너스 대표는 우선 오피스 빌딩의 가치가 수익률에 의해 결정되는 시대가 도래했다고 밝혔다. 최 대표는 “과거처럼 시세 차익에 대한 기대심리가 상당 부분 사라지면서 투자 대비 빌딩의 임대료 수익이 어느 정도인지가 투자 판단을 내리는 핵심 기준이 되었다”고 강조했다. 

최근 오피스 시장의 또 다른 특징은 지역별, 빌딩별로 차별화된 시장이 형성되고 있다는 점이다. 흔히 서울 오피스 3대 권역으로 통하는 도심(CBD), 여의도권(YBD), 강남권(GBD)의 경우 과거에는 임대료와 공실률이 비슷한 흐름을 보였다. 같은 권역 내에서도 개별 빌딩의 상태에 따라 매매가 및 임대료가 크게 차이가 나는 현상이 나타나고 있다. 

이와 함께 전통적인 3대 권역인 CBD, YBD, GBD가 무너지는 현상도 나타나고 있다. 최근 들어 판교, 마곡 등에 오피스 공급이 늘고 광역 교통망이 발당하면서 오피스 시장이 서울을 비롯한 수도권 전역으로 확대되는 추세다. 

공급은 꾸준히 늘고 있는 반면 수요는 둔화되는 현상도 나타나고 있다. 이처럼 전반적으로 빌딩 공급은 많은 반면 경기 침체 등으로 오피스 임대 수요가 줄면서 공실률이 높게 유지되고 있어 임차인이 유리한 상황도 이어지고 있다. 이에 따라 빌딩주들도 임대 인센티브와 최대 6개월의 렌트 프리 등 차별화된 임대 마케팅 전략을 세울 필요성이 높아지고 있다. 또한 전문적인 업체에 빌딩위탁관리를 맡기는 경우도 늘고 있다. 

이처럼 올해 들어 오피스 시장의 트렌드는 빠르게 변하고 있다. 중소형 빌딩에 대한 투자자들의 관심이 높아지는 만큼 시장 경쟁도 치열해지고 있다는 의미다. 이에 따라 빌딩주들도 보다 전략적으로 빌딩 투자에 나서야 할 필요성이 생겼다. 이날 강사로 나선 최병록 리맥스와이드파트너스 이사는 “과거와 달리 빌딩을 들고만 있으면 돈이 되는 시대는 지났다”며 “빌딩이 들어선 곳의 스토리와 교통 등 빌딩의 가치에 영향을 미칠만한 여러 요소들을 꼼꼼히 살펴서 투자해야 한다”고 강조했다.