025년 1분기 상업용 부동산 시장은 유형별로 뚜렷한 회복 격차를 보이고 있다. 오피스는 안정적인 수익률과 임대료 상승세를 기록하며 회복 국면에 접어든 반면, 상가는 투자수익률과 임대가격 모두 부진을 이어가고 있다.

리맥스코리아가 국토교통부 통계자료를 분석한 결과, 오피스의 1분기 전국 평균 투자수익률은 1.56%로 집계됐다. 반면, 중대형 상가는 0.91%, 소규모 상가는 0.74%, 집합 상가는 1.10%로, 상가는 전반적으로 1% 이하의 낮은 수익률에 머물렀다. 특히 소규모 상가는 상업용 부동산 유형 가운데 가장 낮은 수익률을 기록했다.

임대가격지수 또한 양극화 흐름을 보여준다. 오피스는 꾸준한 상승세를 이어가고 있지만, 상가는 여전히 하락세다. 특히 소규모 상가는 2025년 1분기 기준 전년 대비 0.71% 하락, 업황 부진이 지표로도 확인됐다.

자료 : 국토부

자영업자 감소, 온라인쇼핑, 소비트렌드 변화…중소 상가 타격

상가의 시장 지표가 악화된 이유는 무엇일까? 자영업자 감소와 더불어 시장 변화가 겹친 결과로 보인다. 상가·사무실 기반 자영업자는 감소… 수치에 가려진 변화

자료 : 통계청 종사상지위별 취업자현황

통계청에 따르면, 국내 자영업자 수는 2019년 560만 6천 명에서 2024년 565만 7천 명으로 약 5만 1천 명(약 0.9p%) 증가했다. 그러나 자세히 들여다보면 다른 흐름이 보인다.

같은 기간 고용원이 있는 자영업자는 153만 8천 명(2019) → 143만 2천 명(2024)으로 약 10만 6천 명(6.9p%) 줄었다. 반면, 고용원이 없는 자영업자는 406만 8천 명(2019) → 422만 5천 명(2024)으로 약 15만 7천 명(3.9%) 늘어났다.

이는 상가나 사무실을 임차해 사람을 고용하고 운영하던 전통적인 자영업 형태가 점차 줄어들고, 온라인 기반 또는 무점포 1인 자영업이 늘어난 결과로 해석된다. 코로나 이후 자영업자 수는 외형상 회복된 것처럼 보이지만, 실제로는 상가나 오피스를 필요로 하는 고용인 보유 자영업자는 회복하지 못하면서 상가 침체도 이어지고 있는 것으로 분석된다.

온라인·플랫폼 사회로의 변화, 상가 수요를 바꿨다

상권의 변화와 소비 트렌드 재편은 소규모 상가 침체의 주요 원인으로 꼽힌다. 핫플레이스나 대형 상권으로의 소비 쏠림 현상과 더불어, 온라인 쇼핑과 플랫폼 기반 비대면 소비 확산이 소규모 상가 수요를 약화시켰다.

영세 자영업자들이 주력하는 소매·서비스업 중심의 상가는 직격탄을 맞았고, 과잉 공급과 상권 양극화, 소비 패턴 변화는 상가 시장의 투자 매력도를 더욱 떨어뜨리고 있다. 반면, 오피스는 기업들의 임대 수요 회복과 공실 안정에 힘입어 견조한 흐름을 이어가고 있다.

투자 전략, 오피스와 상가의 흐름을 읽어야 할 때

상업용 부동산 시장은 유형별로 더욱 뚜렷한 양극화가 진행되고 있다. 오피스를 중심으로 한 투자 전략이 필요한 시점이며, 상가 시장은 구조적 변화와 소비 트렌드의 변화를 면밀히 살펴야 한다.

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