일반적으로 상장된 주식의 주가가 떨어지면 대기업 그룹 사에서 가장 많이 하는 전략이 있다. 바로 승계를 목적으로 하는 주식 이동이다. 평상시에는 오너 경영승계를 위한 주식 증여에 세금이 많이 들기 때문에, 경기가 좋지 않거나 주가가 떨어질 때 낮은 가격으로 주식을 증여하게 된다.
부동산도 마찬가지다. 부동산도 가격이 정상적인 금액 대비 하락이 많았던 IMF나 금융위기 때 다음세대로의 승계가 많이 진행되는 편이다. 특히 최근 몇년 사이 정부가 부동산 임대 업자를 적폐로 보고 정책들을 불리하게 변경하면서 그 직전에 고가의 빌딩을 소유한 건물주들의 증여가 휘몰아치듯이 진행되기도 했다.
*락인(Lock-in)효과 : 고객을 가둔다는 의미에서 잠금 효과라고 불리며, 타서비스로 이동하면서 전전환비용 클 때 주로 발생하는 현상
제도 시행 이후 부담해야 할 세금 때문에 그 직전에 실행하는 게 유리하기 때문이다.
부동산중개를 하다보면 중개가 성사되는 경우도 있으나 이러저러한 이유로 중개가 불발되는 경우가 많다. 이때 고객과의 관계를 유지하고 장기적으로 *락인(Lock-in)를 하기 위한 전략으로 부동산 승계가 궁합에 좋다. 매도 물건을 보유한 부동산이나 매수 자금을 들고 있는 고객 모두 거래 성사가 되지 않는 시점에서 일정 정도의 시간이 생겼기 때문이다.
우선 잘 팔리지 않는 빌딩을 가지고 있는 개인 임대업 건물주의 경우는 승계 전략을 검토해보면 현상태에서는 몇가지 경우의 수 밖에 없다. 팔아서 현금으로 증여하던가, 은행 대출을 끼고 증여하는 부담부증여를 선택하던가, 대출이 없는 경우 가장 일반적인 방법의 증여 뿐이다.
매각의 경우는 45%의 양도세를 부담하고 은행 대출을 갚고 나면 남은 현금으로 증여할 때 50%의 세금을 내고 사실상 남는게 거의 없다. 그나마 두번째 선택지인 부동산 부담부증여가 세금부담이 줄어드나 세번째 선택지인 증여세부담에 비해 조금 줄어들 뿐이다. 100억대 이상의 부동산을 증여할 때 나오는 세금을 보면 자녀가 낼 수 있는 수준이 아니다. 더군다나 요새는 대출이자가 세금부담을 상회한다.
매수자의 경우는 현금을 가지고 있는 상태기 때문에 아직 매수 성사 전이라면 좀더 다양한 승계 전략을 짤 수 있다. 부동산에 비해 현금은 유동성자산이기 때문에 상대적으로 유연한 설계가 가능하다. 다만 개인대 개인으로서 부모와 자식 간에는 현금을 대여하든 증여하든 한계가 있다. 이럴 땐 자녀 위주의 가족 법인을 활용할 수 있다. 부모가 직접 본인이 현금을 지급해서 부동산을 취득해도 어차피 이후에 한번 정도 부동산 승계를 고려해야 하는데, 현금이 있다면 미리 승계를 고려해서 자녀가 주주인 법인을 활용하기 좋다.
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