집합건물 분쟁을 예방하는 3가지 축

동별관리단·일부공용부분관리단·단지관리단

«집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률»에 따르면, 건물에 대하여 구분소유관계가 성립하면 별도의 설립 절차 없이 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단(이하 동별관리단)이 당연히 설립됩니다(제23조 제1항).

한편, 일부 구분소유자의 공용에만 제공되는 것이 명백한 ‘일부공용부분’이 있는 경우도 존재합니다. 이 경우 해당 일부공용부분의 관리를 위하여 별도로 규약을 설정하고, 별도의 관리단(이하 일부공용부분관리단)을 설립할 수 있습니다(제23조 제2항, 제28조 제2항).

따라서 1동의 건물 내에 동별관리단과 일부공용부분관리단이 함께 존재할 수 있게 됩니다. 상가와 아파트로 구성된 주상복합건물에 있어서, 상가 소유자들이 상가 공용부분의 관리를 위해 관리단을 별도로 구성한 경우가 대표적인 예입니다.

이러한 일부공용부분의 관리는 어디까지나 그들 일부 구분소유자들만의 공동사업입니다. 그렇기에 법률에서도 관리단을 일부 구분소유자들만으로 구성할 수 있도록 규정한 것입니다. 다만, 이러한 일부공용부분관리단의 설립은 법적으로 강제되지 않으며, 해당 구분소유자들의 임의 선택에 맡겨져 있습니다.

그렇다면 집합건물의 일부분이 ‘일부공용부분’인지 여부는 어떻게 판단할까요?

대법원 판례에 따르면 일반적으로 집합건물 전체의 구조, 해당 공용부분의 위치와 용도, 이용 현황, 등기부나 건축물대장의 기재, 그리고 구분소유자들의 별도 합의 여부 등을 종합적인 기준으로 삼습니다. 이를 통해 구분소유자 전원의 공용에 제공되는 것인지, 일부 구분소유자만의 공용에 제공되는 것인지를 판단하게 됩니다(대법원 2007. 7. 12. 선고 2006다56565 판결 참조).

구체적 사안에서 일부공용부분이 인정되는 경우, 일부공용부분관리단은 당해 일부공용부분의 관리에 관한 사항을 독자적으로 결정할 수 있습니다. 다만 전체 공용부분에 관한 사항이나, 일부공용부분에 관한 사항이더라도 구분소유자 전원의 이해관계에 영향을 미치는 사항은 동별관리단 집회 결의로써 결정해야 합니다(제14조, 제15조, 제16조). 더 나아가, 단지 내에 여러 동의 집합건물이 있고 단지 내의 토지나 부속시설을 구분소유자가 공유하는 경우에는 동별관리단과는 별도로 ‘단지관리단’이 구성될 수 있습니다(제51조 제1항).

이때 동별관리단과 단지관리인이 중첩적으로 존재하게 되면, 건물의 관리에 관한 사항은 동별관리단이, 단지 내 토지나 부속시설 관리는 단지관리단이 각각 담당하게 되어 실무상 비효율적일 수 있습니다. 이를 해결하기 위해 집합건물법은 제51조 제3항을 두고 있습니다. 각 동별로 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상에 의한 관리단집회 결의가 있는 경우, 동별관리단의 사업 전부 또는 일부를 단지관리단이 이관받아 수행할 수 있도록 한 것입니다.

따라서 각 동별로 위의 결의 요건을 충족하여 단지관리단이 공유 토지나 부속시설뿐만 아니라 단지 전체를 공동 관리하게 되면, 단지관리단이 하나의 통합 단체가 됩니다.

이후에는 단지관리단이 주체가 되어 관리인을 선출하고, 규약을 설정하며 집회를 개최할 수 있습니다. 이때의 결의 요건은 각각 동별이 아닌 ‘단지 전체’의 요건만 충족하면 됩니다. 예를 들어 단지관리단이 전체 규약을 설정할 경우, 단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성이 있으면 적법하게 성립됩니다.

 이처럼 집합건물법이 규정하고 있는 다양한 형태의 관리단 구조는, 단지 내 이해관계의 복잡성을 해소하고 관리의 효율성을 극대화하기 위한 법적 장치입니다.

따라서 주상복합이나 대단지 집합건물의 소유자들과 관리 주체는 우리 단지의 구조에 가장 부합하는 관리체계가 무엇인지 면밀히 검토해야 합니다. 나아가 관리 권한을 통합하거나 분리하는 과정에서 발생할 수 있는 절차적 하자를 예방하기 위해, 법이 정한 결의 요건을 명확히 준수하는 것이야말로 분쟁을 예방하고 건물의 가치를 지키는 확실한 첫걸음이 될 것입니다.