최근 자산가들 사이에서 상업용 부동산 매입 시 ‘가족법인’ 설립은 선택이 아닌 필수로 여겨지는 분위기다. 개인 최고 소득세율(49.5%)에 비해 현저히 낮은 법인세율(10~20%)의 적용과 자녀 승계의 용이성 때문이다.

하지만 법인은 ‘마법의 지팡이’가 아니다. 혜택이 큰 만큼, 잘못 다루면 개인 명의보다 더 혹독한 세금 폭탄과 법적 책임을 지게 된다. 현장에서 많은 투자자를 상담하며 가족법인 활용 시 반드시 경계해야 할 5가지 함정을 정리한다.

첫 단추가 중요하다 : 수도권 과밀억제권역 ‘취득세 중과’

법인 투자의 수익률을 가장 먼저 갉아먹는 것은 취득세다. 개인이나 법인이나 기본 취득세율은 4.6%로 같다. 그러나 ‘어디에’ 법인을 세우고 ‘어디의’ 건물을 사느냐에 따라 이야기가 달라진다.

수도권 과밀억제권역(서울 및 주요 경기 지역) 내에 설립한 지 5년 미만인 법인이, 같은 권역 내 부동산을 취득하면 취득세가 중과된다.

이 경우 세율은 무려 9.4%로 높아진다. 50억 원짜리 건물을 살 때 세금만 2억 4천만 원을 더 내야 하는 셈이다. 이를 피하고자 과밀억제권역 밖에 법인을 세우기도 하지만, 실제 사무실 없이 ‘무늬만’ 지방 법인인 경우 최근 세무조사로 추징당한 사례가 많다.

건물중 주택부분은 취득세 및 종부세 중과세에 유의해야 한다.

상가주택 매입 시 법인에 가장 치명적인 함정은 바로 ‘주택’ 부분이다. 상가는 4.6%지만, 주택분은 취득세가 무려 12%로 중과된다. 보유하면서 매년 내야하는 종부세는 더 가혹하다.

법인은 주택 종부세 기본공제가 ‘0원’이라 단 한 채만 있어도 최고 세율(2주택이하 2.7% 3주택이상 5%)을 적용 받아 매년 안내도 되야할 종합부동산세를 낼 수 있다. 따라서 잔금 전 주택부분을 ‘멸실’하거나 ‘근생 용도 변경’ 하여 법인 명의의 주택 수를 없애는 것이 매우 중요하다.

지분 변동은 주의하자 함정: 과점주주 간주취득세

가족법인은 특성상 가족끼리 지분의 100%를 소유하는 ‘과점주주’ 형태가 된다. 법인 설립 시 가족 구성원의 지분이 변동이 없을 때에는 문제가 없지만, 설립 후 지분율이 변동될 때가 위험하다.

증자나 매매를 통해 지분율이 변동되어 과점주주의 지분율이 증가하면, 법인이 보유한 부동산에 대해 지분만큼 취득한 것으로 간주하여 취득세를 추가로 부과한다. 섣불리 자녀에게 지분을 넘겨주거나 외부 투자를 받으려다 예기치 못한 세금을 맞을 수 있으니 지분 설계는 신중해야 한다.

가족법인 상업용 건물 자금대여 및 증여와 유의사항

가족법인에게 자금대여시 ‘연간 이자 이익 1억 원 미만이면 주주에게 증여세가 없다’는 상증세법 규정만 믿고 법인에 무상 대여를 할 수 있다. 다만, 과세 당국은 자녀의 증여세 문제와 별개로, 상속시에는 사전증여재산에 대해 증여재산의 10년간 사전증여 합산제도를 통해 과세 될 수 있다.( 조심2024중5770)

최근 판례는 적정 이자(4.6%)만큼을 부모의 법인에 대한 사전증여로 간주하여 상속세 신고시 사전증여로 합산하여 과세한다. 결국 생전의 증여세는 피했지만 5년간의 이자에 대한 상속세 사전증여가액 합산이 된다면 상속세의 부담이 클 수 있다. 다만 이경우에도 대여기간이 길다고 하더라도 사전 증여 합산은 5년간만 이뤄지므로 미리 자산을 운용하는 방법에서는 유효한 절세 방법이 될 수 있다.

가족법인은 분명 매력적인 절세 및 승계 도구다. 하지만 단순히 세율 숫자만 보고 접근했다가는 ‘관리의 늪’에 빠지기 십상이다. 성공적인 가족법인 활용을 위해서는 ①취득세 중과를 피하는 입지 선정, ②투명한 자금 집행을 위한 회계 관리, ③ 자금의 회수 전략 등 3박자가 맞아야 한다. 법인 설립은 단순한 투자가 아니라, ‘가문의 기업’을 운영하는 시작점이다.