외국인 주거용 부동산 매입 사전 허가 제도 본격 시행

2025년 8월 26일부터, 국토교통부(이하 ‘국토부’)는 수도권 일부 지역을 대상으로 외국인 등이 주거용 부동산(토지 포함)을 매입할 경우 사전 허가를 받아야 하는 제도를 시행했다. 정부는 외국인의 주거용 부동산 매입이 증가하면서 부동산 시장의 안정성이 위협받을 수 있다는 판단 아래 이 제도를 도입한 것이다.

외국인이 수도권에서 주택을 매수하려면 사전 허가 획득이 필수이며, 매수 후 최소 2년 이상 실거주해야한다. 허가 대상에는 아파트, 단독·다가구·다세대·연립 등 주거용 부동산이 포함된다.

 적용 대상 지역 & 기간

• 적용기간: 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일
• 지정 지역: 서울특별시 전역(25개구), 경기도 23개 시·군, 인천광역시 7개 구

적용 대상자

• ‘외국인 등’으로서, 구체적으로는 다음을 포함함:
  • 대한민국 국적을 보유하지 않은 개인
  • 외국 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체
  • 대한민국 국적이 없는 개인이나 외국 법인이 자본금 또는 의결권의 1/2 이상을 보유한 법인 또는 단체

허가 대상 거래 및 실거주 요건

• 주택용 토지거래허가 구역 내 주거용 부동산을 매입하고자 할 때 → 사전 허가 필요.
• 계약전에 시·군·구 허가 받아야 함.
• 주택용의 정의로는 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 등(건축법 시행령 별표1 참조). 오피스텔은 제외된다.
• 허가 받은 외국인은 허가일로부터 4개월 이내 해당주택 입주해야하고, 최소 2년 이상 실거주해야 함. (전세를 끼고 주택을 매수하는 갭투자가 금지된다는 뜻)
• 절차: 사전허가 → 허가서 첨부 매매계약 → 거래신고 및 등기 → 입주 및 2년 이상 실거주.

위반시 제재

허가 없이 거래 시 계약이 무효 처리될 수 있고, 위반사실이 확인되면 주택 소재지 시·군·구에서는 3개월 이내 이행명령을 내릴 수 있다. 또한 이행하지 않을 경우 이행강제금을 반복해서 부과되고 허가가 취소될 수 있다.

제도 시행이 던진 시사점과 향후 영향

외국인의 주거용 부동산 접근이 제한되면서 해당 시장에서는 수요 감소 가능성이 제기되는 반면, 국내 실수요자에게는 상대적으로 유리한 환경이 조성될 수 있다. 2년 이상 실거주 의무가 부여됨에 따라 단기 매매를 통한 차익 실현 목적의 투자에는 실질적인 제약이 상당하다.

재개발·재건축 등 투자자라면 토지 지분 취득 전에 외국인 여부, 실거주 가능성, 허가 가능성 등을 조기에 확인하는 것이 필수적이다. 이 제도는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 1년간 우선 시행되며, 이후 연장 가능성도 언급되고 있다.

외국인 신분으로 한국 내 주거용 부동산 매수할 계획이라면 본 규제의 큰 틀을 이해하고 사전에 충분히 검토하실 것을 권장한다.