3) 대치동 재건축 이야기
대치동은 강남 8학군에 속한 학군 중심지로서, 특히 학원가 상권과 인접해 있어 학부모들 사이에서 맹모삼천지교의 현대판 버전이라고 할 수 있을 정도로 많은 부모들이 자녀 교육을 위해 대치동으로 이사 오고 있다. 이로 인해 대치동 아파트들은 항상 높은 수요를 유지하며 그 가치를 인정받고 있다.
“학군지 부동산 투자는 자녀 교육과 재테크의 성공 지름길이다.”
“학군과 아파트 가격의 함수를 이해하면 절대 투자에 실패하지 않는다.”
이는 자녀 교육에 성공할 경우 교육적 성과뿐만 아니라, 대치동 아파트의 높은 자산가치를 함께 얻을 수 있다는 기대를 반영한 것이다. 심지어 교육 목표를 달성하지 못하더라도 대치동
부동산의 가치 상승이 꾸준히 이어져 결과적으로는 손해를 보지 않는다는 말로 이어지기도 한다.
하지만 현재 대치동의 많은 아파트들이 지어진 지 오래되어 노후화가 진행되어 재건축 움직임이 활발하게 진행되고 있다. 은마아파트, 구마을, 대치우성1차, 대치쌍용2차, 대치미도, 대치선경 등 여러 아파트 단지가 각각 재건축 계획을 추진하고 있으며, 이는 강남 부동산 시장에 큰 영향을 미치고 있다. 각 단지는 다양한 방식으로 재건축을 추진 중이며, 이에 따른 향후 시장 변화에 대한 관심이 높아지고 있다.
이와 함께, 개포동의 신축 단지들은 대치동 재건축 단지와 자주 비교된다. 개포동은 대치동과 인접한 지역으로, 최근 몇 년간 대규모 재건축이 완료되며 현대적인 주거 환경을 갖춘 신축 아파트들이 들어서고 있다. 이러한 개포동의 신축 단지들은 이미 높은 프리미엄을 형성하고 있으며, 대치동의 재건축 단지들도 향후 신축의 프리미엄을 누리게 되면 그 가치 상승이 매우 클 것으로 기대된다.
▲ 대치 에델루이 조감도 제공 감남구청
▲ 대치 르엘 조감도
은마아파트는 1979년에 준공된 대규모 단지로, 강남에서 오랜 기간 대표적인 주거지로 자리 잡아왔다. 총 28개 동, 4,424가구 규모로 대치동 일대 재건축 단지 중 가장 규모가 크다. 이 아파트는 1999년부터 재건축을 준비해 왔으나, 재건축 안전진단 통과 여부, 용적률 문제 등으로 지연되었다. 하지만 최근 재건축 추진이 본격화되어, 2023년 5월 재건축 조합 설립을 위한 동의율을 충족하였고, 이후 조합장 선출을 통해 새로운 조합장이 당선되었다. 강남구청은 2023년 9월 26일 재건축 조합 설립 인가를 승인하였으며, 앞으로 재건축 사업이 빠르게 진행될 것으로 기대된다.
대치 구마을은 주로 노후된 빌라가 밀집했던 지역이지만, 최근 재건축을 통해 새로운 주거단지로 거듭났다. 구마을 1단지는 롯데캐슬의 프리미엄 브랜드 ‘르엘’을 적용한 273세대 규모의 소형 단지로 재건축되었고, 구마을 2단지는 489세대 규모의 대치 푸르지오 써밋으로 재건축되었다. 이 두 단지는 강남에서 고급 주거지로 자리매김하며 높은 인기를 얻고 있다. 현재 구마을 3단지는 디에이치 대치 에델루이가 건축 중이며, 3.3㎡당 분양가가 약 6,530만 원 수준으로 59㎡ 분양가는 대략 15억 원 안팎, 전용 84㎡ 분양가는 22억 원 안팎일 것으로 예상된다. 이 지역의 재건축은 지역의 가치 상승뿐만 아니라 강남 전체 부동산 시장에도 큰 영향을 미치고 있다.
대치동 우성아파트와 쌍용아파트 제공 강남구청
대치우성1차와 대치쌍용2차는 통합 재건축을 추진 중인 두 단지로, 원래 각각 재건축을 추진하다가 2022년 9월 통합 재건축을 결정하였다. 대치우성1차 재건축 조합이 대치쌍용2차 재건축 조합을 흡수하는 형태로 최고 49층, 1,300가구 규모의 공동주택이 들어설 예정이다. 통합 재건축은 국내에서 첫 사례로 주목받고 있으며, 강남구청도 통합 재건축의 법적, 행정적 지원을 위해 특별 TF를 구성하여 주민들에게 전문적인 도움을 제공하고 있다. 이로 인해 재건축 절차가 상대적으로 빠르게 진행되고 있으며, 향후 분양가 책정과 분양 일정 등에 대한 관심이 높아지고 있다.
대치 선경아파트는 두 개의 재건축 준비위원회가 각각 다른 재건축 방안을 추진 중이다. 하나는 기존 1,034가구 규모인 단지를 1,678가구 규모로 일반 재건축을 하겠다는 계획이고, 다른 하나는 1대1 재건축을 추진하는 방안이다. 일반 재건축은 분양 물량이 많아 사업성이 높을 것으로 예상되나, 1대1 재건축은 중대형 평형 위주로 재건축을 추진해 고급화를 목표로 하고 있다. 두 준비위의 방향이 다르기 때문에 앞으로 어떤 방안이 선택될지 주목되고 있다.
개포 우성1, 2차는 1983년에 준공된 14개 동, 1,140세대의 대단지 아파트로, 재건축 추진에 있어 빠른 절차를 원하는 신속통합기획 찬성파와 시간을 두고 고급화를 추구하는 1대1 재건축 찬성파가 대립하고 있다. 신속통합기획을 통한 재건축은 임대세대가 늘어나고 평수를 많이 늘리지 못하는 단점이 있지만, 분담금을 줄일 수 있는 장점이 있다. 반면, 1대1 재건축은 임대세대가 적고 고급 단지로 재건축될 가능성이 크지만, 사업 추진 속도가 느려질 수 있다. 만약 1대 1 재건축을 한다면 다음 세대에 다시 한번 재건축을 추진할 수 있다.
대치 선경, 개포 우성1, 2차의 재건축 방향은 앞으로 강남 재건축 시장에 중요한 영향을 미칠 것으로 보인다.
이처럼 대치동 일대는 재건축 열기가 뜨거우며, 각 단지마다 서로 다른 재건축 계획과 방향을 가지고 있다. 이에 따라 강남 부동산 시장에 미치는 영향도 클 것으로 예상되며, 앞으로의 진행 상황에 대한 관심이 커지고 있다.
대치동의 주요 아파트들은 앞서 연재한 대치동의 학군과 서울의 핵심 위치에 있어 여러 호재와 맞물려 재건축이 활발히 추진되고 있다. 강남권
재건축 규제 완화, GTX 노선 확정, 삼성동 일대 개발 등 다양한 개발 계획들이 이 지역 아파트의 가치를 더욱 높이고 있다. 이러한 재건축이 완료되면 주거 환경이 대폭 개선되고, 부동산 가치 또한 크게 상승할 것으로 기대된다.
그러나 재건축은 매우 복잡하고 시간이 많이 소요되는 과정이다. 법적 절차와 주민 동의, 자금 조달 등의 이유로 실제로 재건축이 완료되기까지는 많은 시간이 걸릴 수 있다. 따라서 재건축 기대감만으로 투자하는 것은 위험할 수 있으며, 신중한 접근이 필요하다.
끝으로 그동안 연재된 ‘대치동 이야기’는 필자의 주관적인 의견과 현재까지 확정되지 않은 내용들도 일부 포함되어 있다. 부동산 시장은 항상 변동성이 크므로, 이 지역에 투자를 고려한다면 현재의 부동산 시장 상황과 앞으로의 전망을 잘 분석하고, 재건축 관련 규제와 진행 상황을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요하다. 또한 전문가와 상담하여 정확한 정보를 바탕으로 투자 결정을 내리는 것이 바람직하다.
