당신의 매장은 단골이 많아서 매출이 상당히 높은 편이며 최근 적지 않은 돈을 들여 인테리어까지도 깔끔하게 단장하였다. 그런데 임대차 기간의 만료일이 다가오자, 건물주는 임대차 갱신 의사가 없다고 하면서 건물을 비워달라고 한다. 점포를 다른 사람에게 양도하여 권리금이라도 건지게 해달라고 하였지만 막무가내이다. 이러한 경우 기존에 투자한 자금을 회수할 방법은 없는 것일까?
이하에서는 건물주가 임차권의 양도를 방해하는 경우 권리금을 회수할 방법 및 건물주가 임차권의 양도를 거절할 수 있는 사유에 대하여 알아보기로 한다.
건물주가 반대하는 경우 점포의 임차권을 양도할 수 있을까?
건물의 임차권을 다른 사람에게 양도하는 것은 원칙적으로 건물주의 승인(동의)이 필요하며, 임차권 양도를 승인할지 여부 역시 건물주가 자유롭게 결정할 수 있다. 따라서 건물주의 승인 없이 무단으로 건물의 임차권을 다른 사람에게 양도한다고 하더라도 이는 무효이며 오히려 건물주로서는 임대차 계약을 해지할 수도 있는 중대한 계약위반이 된다.
그러나 상가 임대차의 경우에는 예외적으로 상가건물 임대차보호법이 정한 특별한 사유가 없는 한 건물주는 승인을 거절할 수 없다. 즉, 상가의 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차권을 다른 사람에게 양도하고 건물주에게 임차권 양도를 승인해 달라고 요청하는 경우에는 상가건물 임대차보호법이 정한 특별한 사유가 없는 한 승인을 거절할 수 없는 것이다(상가건물 임대차보호법 제10조의4).
이때 임차인이 점포의 임차권을 양도하는 시기 및 승인을 요청하는 시기가 중요하다. 즉, 임대차 계약이 6개월 이상 남았거나 이미 종료된 경우에는 위 법의 보호를 받지 못한다. 또한 건물주(혹은 임대인)가 임차권 양도를 승인할지 여부는 확실치 않으므로 임차권 양도계약에서는 건물주가 승인을 거절하면 계약을 무효로 한다는 점을 기재해 둘 필요가 있다.
건물주가 임차권 양도를 거절할 수 있는 사유는 무엇인가?
상가건물 임대차보호법에 따르면 신규 임차인(=양수인)이 임대료를 지급할 능력이 없거나 임대차 계약을 준수하지 않을 우려가 있는 경우에는 양도를 거절할 수 있다(제10조의4 제2항). 그런데 권리금 계약을 체결하고 점포를 양수하는 사람이 임대료를 지불할 능력이 없다거나 임대차 계약을 준수하지 않을 가능성은 거의 없기 때문에 건물주로서는 사실상 임차권 양도를 거절할 수 없는 것이다.
다만 어찌 되었든 임차인으로서는 건물주가 신규 임차인의 임대료 지급 능력이 있는지 등을 확인할 수 있도록 협조할 의무가 있는바, 두 사람의 만남을 주선하고 건물주에게 신규 임차인의 연락처 등 자신이 알고 있는 정보를 제공하는 등의 노력을 기울여야 한다.
이러한 노력 없이 양도 통지만 해 놓은 채 건물주가 신규 임차인에 대하여 알아볼 기회를 제공하지 아니하였다면 설령 건물주가 임차권의 양도를 거절하더라도 임대인을 탓할 수 없는 것이다.
김선진 변호사는 지난 10여년간 상생에 입각해 프랜차이즈 분쟁을 조정하며 프랜차이즈 본래 모습 회복에 노력하고 있다. KLF는 프랜차이즈 소송만 매년 100건 가까이 진행하고 있으며, 여러 프랜차이즈 기업에 자문 역할을 하고 있는 국내 최고 프랜차이즈 전문 로펌이다.
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