2026년 8월 3일 세제개편안이 발표되었다. 그 중 부동산 관련 세목인 양도소득세에 대해 얘기해보고자 한다. 과거 문재인 정권 시절의 세법개정안은 주로 다주택자에 대한 규제가 주 였다면, 이번 세제개편안의 중점은 비거주 주택과 고가주택에 대한 과세로 보인다.

2029년도 본격적인 시행에 앞서, 2027년에는 현행 세법 수준의 규정을 적용한다. 2028년도에는 2027년보다 강화된 거주 중심의 세법을 적용한다. 

2029년도부터는 완전히 거주 중심의 세법 적용으로 바뀐다. 세제개편안에 나와있는 적용시기 순으로 살펴보겠다.

2026년 10월 1일부터 적용될 규정

① 일시적 2주택 양도기한 단축이다. 

현재는 조정대상지역 여부에 상관없이 종전주택을 3년 이내에 처분하면 된다. 개정세법에서는 조정대상지역 소재 종전주택을 보유한 상태에서 조정대상지역 소재 신규주택을 취득하는 경우 종전주택의 처분기한이 3년에서 2년으로 단축된다. 예전에도 처분기한이 2년이었다가 2023년 1월 12일 이후 시행령 개정을 통해 3년으로 처분기한이 연장되었었다.

② 자동말소된 아파트의 중과배제 점진적 폐지이다.

현재는 자동말소된 아파트의 경우 처분기한에 상관없이 양도소득세 중과배제 대상이었다. 개정세법에서는 2027년 12월 31일까지 양도하는 경우에만 중과배제 대상으로, 처분기한을 명시해두었다. 신규 조정대상지역 지정, 재건축ㆍ재개발 진행 등 예외의 경우도 반영해두었다. 

다만, 2028년 내에 처분하는 경우에도 50% 완화된 중과세율을 적용하고, 임대기간에 발생하는 소득에 대한 장기보유특별공제도 기존 50%에서 30%로 낮추어 적용한다. 다시 말하자면, 2027년 양도는 중과배제, 2028년 양도는 완화된 중과 적용 대상이다.

③ 상생임대주택의 폐지이다.

개인적으로는 영향이 꽤 큰 부분이라고 생각한다. 현재는 상생임대주택을 충족한 경우 처분기한 없이 마지막 1주택에 대해서는 2년 거주요건을 인정해준다. 개정세법에서는 상생임대차계약을 충족한 경우 2027년 12월 31일까지 양도해야 적용받을 수 있다. 

2027년 1월 1일 이후 상생임대차계약이 종료하는 경우에는 계약종료 후 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 적용받을 수 있다. 2026년 12월 31일까지 상생임대차계약이 개시되어야 적용받을 수 있는 규정이기 때문에, 직전 임대차계약 판단에 따라 상생임대차계약을 충족하지 못하는 사례도 많이 발생할 것으로 보인다.

2027년 1월 1일부터 적용되는 규정

① 장기 거주 1주택자에 대한 기본공제 확대이다.

현재는 1인당 연 250만원을 공제해주고 있으나, 1)10년 이상 거주 + 2)양도가액 30억원 이하 + 3)1세대1주택 비과세 대상인 경우에는 공제금액을 2,500만원으로 상향한다.

예를들어 취득가액이 10억인 주택을 10년 이상 거주하고 30억원에 1세대 1주택(단독명의)으로서 양도하는 경우, 2026년에 양도하는 경우 지방세 포함 약 7,800만원의 세금이 발생한다. 2027년에 양도하는 경우에는 지방세 포함 약 6,800만원으로 약 천만원 가량의 세금 이득을 볼 수 있다. 만약 부부 공동명의라면 각자 2,500만원의 공제를 적용하므로 약 1,700만원의 세금 이득을 볼 수 있다. 다만, 이 규정은 특수관계인 간 양도 및 비거주자의 경우에는 제외 대상이므로 자녀와의 거래인 경우에는 적용받을 수 없다.

② 다주택자에 대한 양도세 중과도 한시적으로 완화한다.

현재는 중과세율을 2주택인 경우 +20%p, 3주택인 경우에는 +30%p를 적용하고 있다. 개정세법에서는 2027년 양도인 경우(2026년 양도를 2027년 확정신고하는 경우 포함) 2주택인 경우 +5%p, 3주택인 경우에는 +10%p를 적용한다. 2028년 양도인 경우에는 2주택인 경우 +10%p, 3주택인 경우에는 +15%p를 적용한다. 단, 장기보유특별공제는 중과 완화와 관련없이 배제된다.

2028년 1월 1일부터 적용되는 규정

① 장기보유특별공제의 거주 중심 변화이다. 

현재 1세대 1주택자의 장기보유특별공제는 보유 1년당 4%, 거주 1년당 4%를 합산해 각각 최대 40%씩 합산 80%의 장기보유특별공제를 적용하고 있다. 이 부분이 2028년부터는 보유 1년당 2%, 거주 1년당 6% 로 개정된다. 2029년부터는 거주 1년당 8%로 완전한 거주 중심의 장기거주소득공제로 개정된다. 다주택자의 장기보유특별공제에 대해서도 현재는 보유 1년당 2%씩 최대 15년 30%를 적용하고 있으나, 2028년부터는 보유 1년당 1%씩 최대 15년 15%와 거주 1년당 2%씩 최대 15년 30% 중에 더 높은 공제율을 적용한다. 2029년부터는 거주 1년당 2%씩 최대 15년 30%를 적용한다.

② 장기거주 소득공제 한도 신설이다. 

현재는 장기보유특별공제에 대해 한도 없이 최대 80%까지 적용받을 수 있었다. 개정세법에서는 2028년에는 공제한도 20억원(인별, 물건별), 2029년에는 공제한도 10억원을 적용한다. 1세대 1주택자로서 과세 대상 시세차익이 12억 5천만원을 넘는다면 10억원 한도에 걸릴 수 있다. 초고가주택의 경우에는 이로 인한 세금 부담이 크게 늘어날 수 있다. 

예를들어, 취득가 20억원인 주택을 10년 이상 거주하고 1세대 1주택(단독명의)으로서 50억원에 처분하는 경우, 기존 세법에서는 지방세 포함 약 1.7억원의 세금이 발생하나, 개정세법에서는 공제한도 10억원으로 인해 지방세 포함 약 5.6억원의 세금이 발생하게 된다.

종합하면,

결국 이번 개편은 “몇 채를 얼마나 오래 들고 있었는가”에서 “지금 그 집에 실제로 살고 있는가”로 과세의 시선이 옮겨간 것이다. 상생임대주택, 자동말소 중과배제처럼 ‘보유’만으로 혜택을 주던 장치들은 순차적으로 폐지되고, 장기보유특별공제마저 보유기간의 비중을 줄이고 거주기간의 비중을 키우는 방향으로 재설계된다. 다주택자나 임대사업자라면 처분기한과 상생임대차계약 요건을, 고가주택 1주택자라면 거주기간과 공제한도를 지금부터 따져봐야 할 시점이다. 2027년의 완화된 규정이 실질적으로는 2029년 완전 시행을 위한 유예기간이라는 점을 감안하면, ‘어차피 나중 얘기’로 미뤄둘 사안은 아니다.