2026년 5월 9일은 그동안 시행 되어왔던 ‘양도소득세 중과유예’가 종료 된다. 따라서 다주택자의 경우에는 양도, 증여, 보유 등을 그 전에 결정해야 한다. 

만약 양도를 결정한다면, 정부가 밝힌 중과 적용일(5월 10일) 전인 5월 9일까지 모든 절차를 마쳐야 한다. 특히 구청의 토지거래허가 소요 기간을 고려할 때, 늦어도 4월 중순까지는 매수자를 확보하여 약정계약 체결을 완료해야 실질적인 데드라인을 맞출 수 있다.

양도소득세 중과 유예가 종료되면 세율은?

현재까지는 주택을 양도하고 각종 공제를 제외한 후에는 세율 적용을 6%~45%까지 단계적 누진세를 적용하고 거기에 지방소득세를 10% 추가해 납부해 왔다. 따라서 세율은 6.6% ~ 49.5% 였다.

그러나 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도하는 경우에는 2주택자의 경우 20%, 3주택 이상 보유자는 30%를 가산하게 되므로 결론적으로 2주택자는 28.6%~71.5%, 3주택자는 39.6%~82.5%라는 가공할만한 세율이 적용된다.

장기보유특별공제의 배제

기존에는 주택을 보유한 기간에 따라서 1주택자는 3년 이상 보유자부터 장기보유특별공제 혜택을 받게 되며 10년 보유 및 거주시 최대 80%를 양도차익에서 공제 받을 수 있었다. 또한 다주택자도 3년 이상 보유시 부터 적용 받을 수 있었으며 만약 15년을 보유하면 최대 30%를 양도차익에서 공제 받아왔다. 그러나 2026년 5월 9일 이후에는 다주택자의 경우 장기보유특별공제를 적용 받지 못하게 된다.

1주택자 실거주 아닐 경우

아직까지 확정된 것은 아니지만 ‘실거주가 아니라면 투기’라는 말까지 나왔기 때문에 1주택자라 하더라도 실거주를 하고 있지 않다면 앞으로 장기보유특별공제에서 추가적인 불이익이 예상된다.

고가주택 2주택자의 간주임대료 과세

양도소득세는 아니지만 다주택자의 전세보증금에 대한 과세기준도 강화 되었다.

기준시가가 12억원을 초과하는 이른바 ‘고가주택’을 보유한 2주택자는 전세보증금에 대하여 간주임대료가 과세된다. 종전에는 월세소득자가 아닌 전세보증금만 있는 다주택자의 경우에는 3주택자부터 간주임대료가 과세 됐었다.

전반적으로 다주택자에 대한 중과유예 종료 및 장기보유특별공제 배제, 실거주 여부에 따른 혜택 제한, 고가주택 보유자에 대한 간주임대료 과세 강화 등 다주택자에게 불리한 개정이 눈앞에 다가왔다. 자산 현황, 향후 상속 및 증여 계획, 가족관계 등을 종합해서 어떻게 자산분배를 해나가야 할지 전문가와의 상담을 통해 미리미리 대처해나갈 필요가 있다.