최근 바뀐 국내 부동산 정책은 주택담보대출을 제한하여 ‘영끌족’들의 투자를 자제시킴으로써 부동산 시장이 과열되는 것을 막으려 하고 있다. 다만, 부동산 투자 시 담보대출을 활용해 매입하는 것은 영끌족들이 아니더라도 일반적인 투자 방식이었으며 가용현금의 대부분을 부동산에 묶어두기를 바라지 않는 투자자들에게는 좋은 소식이 아니었다.
이에 따라 주택담보대출 제한이 없고 다주택자 불이익이 없는 해외 주택,
그중에서도 미국주택에 대한 문의가 많아 이에 대한 비교를 해보고자 한다.
임대수익률
국내 주택임대의 경우 1% 후반에서 3% 수준으로 낮으며 이자를 지급하기 힘든 수준이다. 이와 반대로 미국주택의 경우 6% 정도의 임대수익률로 이자를 지급하고도 상당한 수준의 이익을 남길 수 있다. 다만, 현재는 코로나 이후 높아진 이자율이 유지되고 있고 점진적으로 낮아지고는 있지만 아직까지 예년의 이자율을 회복하지는 못하고 있다.
주택 매입 대출
미국도 다주택일 경우에는 대출에 영향이 있습니다. 다만, 국내처럼 대출 불가나 6 억제한 등의 강력한 제재가 아니라 ‘4 주택 이상’ 일 경우 심사가 까다로워지고 금리가 약간 높아질 수 있다.
현재 은행의 경우 외국인들에게 진입장벽이 높은 경우도 있지만 미국에 진출한 외국계 은행 중 일부는 한국의 소득금액증명원 등을 통해 주택담보대출을 제공하므로 주택 매입에 큰 어려움은 없다.
주택 매입 절차
국내의 경우 공인중개사를 통해 계약서를 쓰는 게 일반적이며 간혹 지인이나 가족 간에는 직거래를 하기도 한다. 미국의 경우 양도인과 양수인 모두 공인중개법인을 선임하며 약 1개월에서 최대 3개월간 건물의 하자나 보수, 보험가입 등의 절차를 거칩니다. 이 기간을 ‘에스크로 기간’이라고 하며 이때 에스크로업체를 따로 선임하여 계약금, 중도금, 잔금을 각각 이 에스크로업체에 이체한다.
만약 거래 후 1년 이내에 하자가 발생할 경우 양도인이 가입해 둔 보험으로 사후관리를 해주는 제도가 있다. 취득세가 없기 때문에 매입 시 부담이 적어지지만 대신 매년 재산세를 납부해야 한다.
유지 관리
한국에서 임대주택의 유지관리는 집주인이 직접 해야 합니다. 간혹 기업화하여 수십 채의 주택임대를 하고 있는 경우에는 관련 업체, 특히 공인중개사 사무소에서 보조를 해주는 경우가 있다.
미국은 주택관리업체들이 한국에 비해 활성화되어 있다. 세입자 구인, 월세 수금, 시설 관리, 보수, 변호사를 통한 법적분쟁 조정, 회계사를 통한 소득세 신고 등 까지 세세한 부분에 대한 도움을 받을 수 있다.
국내 주택시장에 대한 투자가 녹록지 않아 해외주택에 관심을 갖더라도 유불리를 철저하게 따져봐야 한다. 세금 정산 부분과 엑시트, 자산의 이전 등 생각보다 복잡한 문제가 발생할 수도 있다. 해외주택에 대한 투자를 고민하시는 분들은 전문가와 상담 후 진행하시는 것이 좋다.
필진소개
세무법인 스타택스의 대표세무사. 고액자산가들과 병의원 등 전문직 사업자들을 대상으로 가업승계, 해외주택투자, 사내근로복지기금, 장애인표준사업장 등의 컨설팅 서비스를 지원한다.
다년간의 컨설팅 경험과 세무서비스 운영 노하우를 바탕으로 여러 컨설팅 업체들과도 협업하고 있으며 최근에는 뜻있는 사업자들과 함께 사회적 약자들의 사회진출을 돕고 있다.
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