종합소득세를 신고하면서 임대료에 대한 소득세 및증여세를 줄이는 방법에 대한 상담이 많이 있다. 이를 위한 절세방법을 상담하다 보면 몇 가지 절세를 위한 기본방향과 세부적인 방향이 있음을 알 수 있다. 이를 위한 세가지 방법을 소개하도록 한다.
1.사전 증여를 통한 상속세 절세
상속세는 사망시 상속재산 전체에 대해 과세되는 세금으로, 세율이 높은 편이다. 따라서 상속이 개시되기 전에 미리 자산을 증여하여 상속재산을 줄이는 것이 효과적이다. 증여세는 받는 사람기준으로 세금을 내므로 상속세보다 계획성이 높으며, 세금을 준비하기에 용이하다.
사전증여는 증여시기 조절이 중요하다. 상속인(배우자, 직계비속 등)에게 증여한 재산은 상속개시일 전 10년 이내의 증여재산이 상속재산에 합산됩니다. 상속인 외의 자(사위, 며느리, 손자 등)에게 증여한 재산은 상속개시일 전 5년 이내의 증여재산이 합산되므로 증여 대상을 통해 상속세를 줄일 수 있다.
증여재산 평가도 중요하다. 증여 시 부동산을 평가하는 방법은 기준시가와 감정평가가 있다. 일반적으로 기준시가는 시가보다 낮게 평가되므로, 증여세를 낮추는 데 유리할 수 있으나 최근 세법의 변경으로 고가 건물 등은 감정평가를 통해 절세가 가능하다.
2.법인 전환을 통한 절세 방법
임대소득세는 소득이 높아질수록 세율이 높아지는 누진세율 구조를 가지고 있다. 따라서 법인으로의 전환을 통해 소득세절감과 상속세 절세를 같이 누릴 수 있다.
법인전환은 개인 명의의 빌딩을 법인 명의로 전환하여 임대업을 운영하는 방법이다. 법인으로 전환하면 법인 세율이 개인소득세율보다 낮을 수 있고, 법인의 대표나 임원으로 배우자 등을 선임하여 급여를 지급함으로써 소득을 분산시키는 효과를 얻을 수 있다.
3.임대보증금이나 채무활용을 통한 가족법인 활용 절세 방법
임대보증금은 상속세 계산 시 피상속인의 채무로 인정되어 상속재산가액에서 공제될 수 있다.
월세보다 전세 활용이 유리하다. 빌딩을 임대할 때 월세보다는 전세 형태로 임대하는 것이 상속세 절세에 유리할 수 있다. 전세 보증금은 상속개시일 현재 피상속인의 채무로 공제되기 때문이다. 이러한 추가 현금흐름은 가족법인에게 대여를 통해 미리 저가양수도를 통하여 빌딩의 일부를 처분할 수도 있다. 가족법인의 대여는 주주별로 20억까지의 이자부담 없이 대여할 수 있으므로 빌딩의 가치가 낮을 때 활용하기 좋은 절세 방법이다.
필자는 20여년간 토지보상(마곡지구, 하남신도시, 용인지방공사등)을 통한 자산가들의 상속 증여 및 양도에 관하여 2000개이상의 신고를 하였다. 변화하고 있는 세법에 최고의 절세 방법을 고민하는 가현세무법인의 대표세무사이며, 유튜브 줄이세 채널을 통해 자산가들의 상속과 증여 양도소득세의 절세 노하우를 공개하고 있다.
가현세무법인 본점 서울 강남구 청담동 46-5 1층 02-555-5025
