최근 몇 년 사이 주택에 대한 여러 가지의 세율이 강화되었다. 특히 2주택 이상 보유자이거나 법인으로 주택을 취득 보유하는 것은 사실상 불가능한 수준이다. 주택의 경우 법인을 통한 절세전략을 막겠다는 의도였는데 급작스러운 입법으로 인해 여러 가지 폐해가 있다. 대표적인 사례가 민간임대주택 제도의 퇴화이다.
그다음으로 문제가 커진 것이 법인의 주택 취득세이다. 법인이 주택을 취득하는 경우는 여전히 12%로 중과하고 있다. 세 번째로는 종합부동산세율도 2주택 이하 2.7%를 적용하고 있기 때문에, 법인으로 주택을 취득 보유하는 것은 사실상 세금 덩어리라고 봐도 과언이 아니다.              거기에 법인의 주택취득에 대한 대출이 사실상 금지됨으로써 법인 명의로 주택을 취득하는 것은 거의 불가능하다.
걱정이 늘어난 것은 개인 명의로 상가주택 보유자들이다. 상가주택이 1주택자이면서 주택에 직접 거주하는 기간이 오래된 경우라면 양도 시 비과세 적용이 가능하다고 생각해서 오히려 나은 측면이 있어 보이지만, 실제로 계산해 보면 그렇지 않은 경우도 많다. 고가주택에 대한 비과세 한도가 생겼기 때문이다. 서울 소재 거주용 부동산의 경우 웬만하면 수십억이 넘는 경우가 많기 때문이다.                                                                                                                                상가주택의 경우 겸용 주택은 전체 면적에서 주택 면적이 더 커도 건물 전체를 주택에 대한 비과세를 적용받지 못하게 되었고, 양도차익 12억 초과에 대해서는 고가주택으로 적용되어서 비과세 적용을 받을 수가 없어졌다. 강남에는 빌딩 상층부를 자가 거주로 하여 주택으로 보유하고 하층부를 근린으로 임대하는 경우가 많은데, 감정을 해보면 웬만하면 부동산 가치가 100억이 넘는다. 용적률이나 건폐율을 감안할 때 100평 가까운 면적으로 주택으로 쓰고 있다고 하면 감정가만 50억 가까이 나오는 주택도 있다.
문제는 주택 외 근린 부분이다. 주택으로 인해 법인전환도 어렵다. 주택분 취득세만 12%인 데다 주택은 더 이상 양도소득세 이월과세 자체가 적용되지 않기 때문이다. 앞서 살펴본 바와 같이 100억대 건물은 개인으로서는 절세방안이랄게 딱히 없다. 어떻게든 법인으로 전환해야 하는데 이때 겸용 주택인 경우 법인전환에 걸림돌이 된다. 유일한 방법은 집합건축물로 전환하는 것이다. 건물을 근린과 주택으로 구분하여 토지를 대지권으로 등기할 수 있다.                                물론 대지권 등기 과정에서 주택과 건물의 대지권 면적을 결정할 수 있기 때문에 건물의 주택 면적과 다르게 토지 면적을 배분하는 게 가능하다. 구분등기 후 법인전환은 주택을 제외한 근린 부분만 진행하면 된다. 최근 구분 소유적 공유관계에서의 법인전환 시 건물 내 특정 위치를 주택으로 하여 나머지 근린만 법인전환이 가능한 해석도 나오고 있으나, 취득세 부과에서는 여전히 견해차가 있어 실무에서 적용 여부가 불투명하다. 주택 취득세 면적을 특정하기가 애매하기 때문이다. 겸용 주택은 구분등기로 분할하면 주택과 근린이 분리되기 때문에 이런저런 절세전략을 짜기에 용이해진다.