지난 2001년도에 처음 도입된 부동산권리보험은 담보대출 과정에서 부동산의 권리 하자로 인한 손실 발생 시 대출 원금 보장 및 부동산 증권화에 따른 투자자 보호장치로 활용되는 등, 주로 금융리스크 관리 수단으로 사용되어 왔다.
반면 일반소비자를 위한 소유권용 부동산권리보험은 대중적 인지도가 낮고 생소한 제도이기 때문에 제도 정착 및 활성화를 위한 대국민 홍보 등 아직 갈 길이 멀다.
최근 들어 전세 사기와 같은 거래사고가 사회 문제화되고 소비자들의 불안 심리가 강화되면서 소유권용 부동산권리보험이 거래사고 위험에 대비한 제도적 안전장치로서 새롭게 주목받고 있다.
등기공신력이 인정되지 않는 현실에 비춰 권리보험이 부동산 거래 사고의 위험에 대비하기 위한 안전 거래 장치로서 어떤 의미가 있는지 최근 발생한 사고 사례를 예로 들어 살펴보자.
십년 전에 내 돈 주고 산 땅인데 종중에 돌려주라는 법원
경기도 광주에 있는 한 주택단지 주민들이 토지 소유권에 대한 법적 다툼에 패소하여 집에서 쫓겨날 위기에 처했다 한다. 2024년도 4월 19일과 20일에 걸쳐 SBS 뉴스에 보도된 바 있는 사고 사례다.
2013년에 경주김씨의 한 종중으로부터 토지를 매입한 건축업자는 2014년에 48세대 주택과 어린이집에 대한 건축허가를 내고 분양을 완료하여 2015년에 소유권이전등기까지 마쳤다.
주민들이 입주하여 살기 시작한 지 이미 6년여가 지난 2021년. 종중이 주택단지 내 주민들을 상대로 토지거래의 무효를 주장하며 소유권이전등기 말소등기 청구 소송을 냈다. 최근에 법원은 당초 2013년에 건축업자와 종중간에 체결된 토지 매매계약 및 이후 순차적으로 이뤄진 등기 모두 무효라고 판결했다.
공신력 없는 등기부등본
등기공신력이란 등기된 내용이 실제 권리관계와 부합하지 않더라도 등기로 공시된 내용을 신뢰하고 거래한 자를 법적으로 보호해 주는 등기의 법적 효력을 의미한다. 한마디로 등기 믿고 거래한 자를 먼저 보호해 주는 것이다.
등기부등본은 우리나라에서 부동산의 권리관계를 확인할 수 있는 유일한 공적 장부이다. 그러나, 우리나라는 등기부등본의 공신력을 인정하지 않기 때문에, 실제 권리관계와 일치하지 않는 등기부등본으로 인해 거래사고가 발생하여 재산상 피해를 입게 되더라도 구제를 받을 수 있는 제도적 방법이 없다.
등기공신력이 인정되고 피해자에 대한 국가보상제도가 잘 갖춰져 있다면, 앞서 소개된 사고사례의 경우에도 주택소유자들은 등기를 믿고 거래한 선의의 제3자로서 법의 보호를 받게 되므로 집에서 쫓겨나고 빈털터리가 될까 봐 전전긍긍하지 않아도 될 것이다.
우리나라는 민법이 제정·공포되던 1950년대부터 지금까지 등기부등본에 공신력을 부여해야 한다는 주장이 꾸준하게 제기돼왔지만, 아직까지도 이뤄지지 않고 있다.
안전한 부동산거래를 생각한다면, 권리보험은 필수
권리보험은 부동산 거래 안정을 도모하기 위해 미국에서 고안된 민간 차원의 제도적 장치로서 부동산 권리의 하자로 인해 매수자(소유자), 저당권자 등 피보험자가 입게 되는 경제적 손실을 보상해 주는 보험계약이다.
권리보험은 “위험 제거”와 “손실 방어”를 목적으로 한다. 보험회사는 목적 부동산의 권리조사를 통해 등기부등본 등 공적 장부에 드러나 있는 권원의 하자를 철저히 조사하여 손실 발생 위험을 사전에 제거한다. 또한, 권원조사로 밝혀지지 않는 권원의 하자로 인해 거래사고가 발생하는 경우, 보험사는 피보험자를 대위하여 부동산에 대한 소유권 방어를 하고 최종적으로 확정된 피보험자의 손실을 보상해 준다.
현재 국내에서 권리보험상품을 판매하는 보험사는 하나손해보험, 삼성화재, KB손해보험, 현대해상, 한화손해보험, DB손해보험, 농협손해보험, MG손해보험, 퍼스트 아메리칸(First American, FA) 권원보험 등 총 9개 사다.
국내에서 판매되고 있는 부동산권리보험은 “저당권용”, “전세대출용”, “소유권용”, “임차권용” 등 네 가지다. “저당권용”과 “전세대출용”은 금융기관들을 대상으로 판매되는 일명 B2B 상품이고, “소유권용”과 “임차권용”은 일반 소비자를 대상으로 하는 B2C 상품이다.
B2C 상품을 판매하는 보험사는 하나손해보험과 퍼스트 아메리칸 권원보험 2개 사이며, B2B 상품은 9개 보험사 모두 취급하고 있다. 하나손해보험의 “내 집마련 부동산권리보험”은 권리보험과 전자 등기를 연계하여 거래 안전성을 한 단계 더 높인 권리보험서비스를 제공하고 있다.
주식회사 리얼아이브이는 권리조사/권리보험 전문회사입니다. 하나손해보험, DB손해보험 등 국내 유수 손해보험사의 권리조사업무를 담당하고 있으며, 하나손해보험 “내 집 마련 부동산권리보험” 전문 대리점입니다. (주)리얼아이브이 서울 송파구 송파대로 167, A동 901호 문정동, 문정역테라타워 02-3401-7272
