일제강점기부터 이어져 온 중심 상권, 명동
명동은 일제강점기 일본인들의 주요 거주지였던 지역이다.
이를 배경으로 한 임권택 감독의 1990년 개봉작 <장군의 아들>은 명동과 종로 지역 배경으로 당시 이 지역이 상업적 및 문화적 중심지였음을 보여준다.
‘X세대’로 불렸던 필자도 당시 본 영화를 관람하고 친구들과 함께 “오늘 누구 하나 걸려봐라”며 호기롭게 떠들었던 기억을 종종 술자리에서 안주로 꺼내곤 한다.
이 영화에서 악역으로 등장하던 하야시의 ‘혼마치패’는 이름 그대로 ‘혼마치’에 거점을 둔 주먹패였는데, 이 이름은 일본 한자로 ‘本町(본정)’이라고 하며 일본어로 ‘혼’으로 발음하는 ‘本(본)’은 ‘근본’또는 ‘중심’을 의미한다. ‘町(정; 마치)’은 행정구역의 명칭이므로 ‘혼마치’라 하면 ‘중심(근본)이 되는 지역’ 정도로 그 의미를 가늠하는 것이 가능할 것이다.
<장군의 아들> 포스터 출처: 한국영상자료원
‘혼마치’는 현재의 충무로 인근의 지역이고, ‘메이지초((明治町; 명치정)’는 현재의 명동(明洞) 지역이다. 당시의 일본인들은 본인들의 거주에 맞춰 ‘중심’이 되는 곳의 의미와 일본 개화의 상징인 메이지 유신과 메이지 일왕의 명칭(‘중심’의 의미와 일왕의 이름을 모두 갖다 붙였으니 당시 일본인들이 이 지역을 어떻게 생각했는지 그 위상을 미루어 짐작할 만하다)을 따서 붙인 것으로 보인다.
이 두 지역은 과거 일제 강점기 시절, 일본인들의 주요 거주지이지 상업 활동의 중심지였으며, 1945년 광복 이후에도 꾸준히 서울의 중심지 역할과 지위를 이어오고 있다.
명동, 서울의 중심상업지역 CBD (Central Business District)
명동은 서울 3대 중심업무지구(CBD)* 중 하나로, 상업적 중요성이 매우 크다. 서울에서는 명동과 을지로만 ‘중심상업지역’으로 구분되며, 그 외의 지역은 대부분 ‘일반상업지역’에 속한다.
팬데믹 이전, 명동은 내수 소비뿐만 아니라 중국과 일본 관광객들이 몰리는 국내 최대 상권으로 활기를 띠었지만, 팬데믹 이후 극심한 침체를 겪으며 공실률이 증가했다. 한때는 ‘명동이 예전 같지 않다.’는 우려도 있었으나, 최근에는 빠르게 회복하며 다시 주목받고 있다.
2023년 명동 공실률은 14.5%였으나, 2024년 2분기에는 6.8%로 크게 감소했고, 2024년 4분기에는 4.4%까지 낮아지며 팬데믹 이전의 수준으로 회복되었다. 이러한 변화는 관광객 증가와 글로벌 브랜드들의 활발한 입점 움직임 덕분이다. 특히, 명동 성당과 연결되는 ‘명동길’ 및 지하철 4호선 명동역과 연결되는 ‘명동 8길’은 명동 상권의 핵심 거리로, 낮과 밤을 가리지 않고 외국인 관광객들로 붐비고 있다.
*서울의 3대 중심업무지구 CBD(Central Business District), GBD(Gangnam Business District), YBD(Yeouido Business District)
관광산업의 중심지로서의 명동
CBD 지역은 경복궁, 덕수궁과 같은 역사적 관광지와 북한산, 인왕산, 북악산 등산로와 둘레길과 같은 자연환경자원, 그리고 북촌의 한옥마을이나 종로의 익선동, 인사동, 서촌 등으로 이루어진 전통거리 등을 갖추고 있어 외국인 관광객들에게 큰 매력을 발산하고 있다.
뿐만 아니라 교통과 숙박, 쇼핑을 위한 인프라도 잘 갖춰져 있어 관광 소비를 이끄는 중심지로 자리매김하고 있다.
명동 2가와 충무로 1, 2가로 이루어진 명동 지역은 공시지가 전국 상위 10개 필지 중 8개 필지를 차지하며, 임대료 또한 가장 높은 수준을 기록하고 있다.
국제적 상업 중심지로 변화하는 명동
명동은 단순한 쇼핑 중심지를 넘어 국제적인 상업 중심지로 변모하고 있다. 2023년 12월 28일부터 행정안전부는 명동을 ‘제2기 옥외광고물 자유표시구역’으로 지정하고, ‘명동스퀘어 구축 사업’을 추진하고 있다.
이 프로젝트는 대형 디지털 광고판과 스마트 가로등을 설치하여 뉴욕의 타임스퀘어처럼 명동을 글로벌 관광 명소로 탈바꿈시키는 목표를 가지고 있다.
이를 위해 약 1,700억 원 규모의 예산이 투입되며, 자유표시구역관리기구(MMC; Myeongdong Media Cluster)를 설치, 세계 최대의 디스플레이, 스마트 가로등 등을 단계적으로 설치해 디지털 사이니지를 조성하겠다는 계획이다. 이러한 계획에 따라 을지로입구역 사거리, 명동길, 롯데백화점-명동길 입구, 신세계백화점 본점 주변 등 4개 지점에는 ‘스퀘어’라는 이름에 알맞은 소규모 광장이 조성될 예정이다.
명동스퀘어 사업은 3단계로 진행되며, 도입기로 구분된 1단계(2024~2025년)에는 인프라 조성과 ICT 기술도입, 확장기인 2단계(2026~2028년)에는 재투자 기반 및 지역 생태계 조성, 완성기인 2033년까지는 지역의 랜드마크 완성과 이로 인한 지역 생태계를 안정화시키는 단계로 진행된다.
출처: 서울 중구청 블로그
명동의 미래, 부동산 시장의 변화
명동의 부동산 시장은 급격하게 변화하고 있다.
이미 스포츠, 패션, 화장품, 멀티샵 등의 글로벌 브랜드들이 명동에 플래그십 매장을 두고 있으며, 리모델링과 추가 입점을 계획해 실행 중이다.
명동의 핵심 지역인 명동길 초입에 위치한 대형 상가건물들도 이를 수용하기 위해 리모델링을 진행 중이다. 내수를 중심으로 성장, 최근 글로벌 시장에서도 인기가 높아진 할인매장 브랜드 D는 명동의 핵심지역에 입점 준비를 마쳤으며, 명동 8길의 이면 도로에 위치해 주목도가 낮고 유동인구의 주동선에 벗어나 있던 글로벌 스포츠 브랜드 F사의 매장도 플래그십 매장으로 이전을 위해 리모델링을 진행 중이다. 또한 M, L사와 같이 소위 ‘뜨는’ 브랜드들의 명동진출과 안경과 선글라스와 같은 패션 소품 브랜드 B도 2개의 매장을 명동에 입점시키며 적극적인 시장공략에 나서고 있다.
이러한 변화는 명동이 활발한 상업 중심지라는 점을 시사한다.
스마트가로등, 팔로잉미디어 조감도 및 남대문로·명동길 조감도 출처: 서울 중구청 블로그
명동 CBD 지역에 투자해야 하는 이유
리맥스 마이스터 소속인 필자는 명동의 변화를 피부로 느끼고 있다. 명동은 국내 경기 불황에도 불구하고 긍정적인 변화를 겪고 있다. 상대적으로 보수적이었던 명동의 부동산의 매매에 대한 변화가 진행되고 있는데, 핵심 상권에 대한 수요가 늘어나고 있다. 관광객의 유입 증가로 숙박 수요와 공급 부족이 나타나고 있으며, 의료·뷰티로 대표되는 관광 소비 산업이 명동 상권을 견인하고 있다. 명동상권의 핵심지인 명동길과 명동 8길 길에도 손바꿈 및 이를 준비하는 자산들이 늘어나고 있으며, 이러한 자산들은 명동이 지닌 상징성과 더불어 향후 투자가치, 현재의 수익률 등 각 자산이 가진 투자 매력으로 매수나 임차를 희망하는 개인과 기업의 관심을 받고 있으며, 이의 거래 및 사업에 대한 여러 방향의 컨설팅이나 매입·매도가 진행 중이다.
다만, 명동의 부동산은 긍정적인 측면만 있는 것은 아니다. 공실률이 낮다고는 하지만 핵심지인 명동길과 명동 8길의 1층 상가에도 공실이 발생하고, 핵심지 외에도 오랜 시간 공실이 존재한다.
높은 지가와 임대 비용은 투자자와 사업자에게 리스크를 안겨줄 수 있다. 또한 관광 산업이 K-컨텐츠인기 하락이나 팬데믹 등의 우발적인 위험에 의존하고 있다는 점에서 불확실성도 존재한다.
소규모 면적의 밀집과 높은 가격 구조, 이에 따른 이권의 상호작용, 개발비용의 급격한 상승 등으로 인해 중심상업지역의 조건을 최대한 이용하여 부동산의 가치를 상승시킬 수 있는 대규모 개발이 어려울 수 있다는 점도 언급할 수 있다.
그러나 대한민국의 저출산 문제와 인구구조 위기를 고려했을 때, 명동을 포함한 핵심 상업지역의 가치는 쉽게 하락하지 않을 것이다. 오히려 ‘똑똑한 한 채’로 대표되었던 강남지역 아파트에 대한 투자 트렌드와 마찬가지로, 인구구조에 의한 경제활동의 집중은 핵심지로 더욱 몰릴 가능성이 높다.
명동을 포함한 CBD 지역은 부동산 투자자들에게 항상 주목할 가치가 있는 지역이며, 그 변화와 시기를 파악하는 것이 중요하다.
리맥스 마이스터, CBD 지역의 전문가
필자가 몸담고 있는 리맥스 마이스터는 서울 중구 무교동에 위치하고 있으며 , 명동을 비롯한 서울의 중심 상업지역에 대한 깊은 이해와 전문성을 바탕으로 고객 맞춤형 1:1 부동산 컨설팅을 제공하고 있다.
리맥스 마이스터는 숙련된 부동산 전문가들이 방대한 데이터를 기반으로 국내외 부동산 시장에 대한 정확한 분석과 전략을 제공하고 있으며, 고객들에게 최적화된 투자 및 사업 전략을 제시하고 있다.
문의 1533-3088
